2014年房地产行业年度策略报告:分化加剧,关注国企,土改双主题

资金成本上升,资产价格承压。2014年,银行负债成本上升将传导至实体经济,资金成本快速上升带来成交量调整风险,但由于开发商资金情况好于2011年,且2013年拿地及新开工均较为谨慎,因此预计价格调整将缓于销量调整。不同城市间市场由于供需差异将进一步加剧区域分化,进而可能引发政策的区别分化。

2014年行业基本面预计:销售中枢下滑,投资不确定性加大。在悲观、中性、乐观假设下,全国商品房销售面积分别增长0.5%、9.9%和14.8%,由于量为价先,成交量增速的下滑将使成交均价缺乏大幅上涨的可能性,在悲观、中性、乐观情景下,分别假设全国商品房销售均价分别同比上升3%、7%和10%,对应销售额增长3.5%、17.6%和26%。我们认为随着资金收紧,开发商对于开工依旧将保持谨慎态度,土地获取也将随着2013年补库存结束而更加理性,因此从开工和拿地角度均不支持房地产投资的大规模增长。我们对全年投资数据悲观/中性/乐观假设全年房地产投资增速分别为12.2%,17.1%和18.8%。

改革大船将催生主题性投资机会。虽然整体行业销量面临着流动性收紧及基数较高等不利因素,但我们认为处于经济改革转型期的时间窗口,改革大船将催生众多主题性投资机会,土地改革及国企改革依然是值得关注的方向。土地改革,其本质是为了加快土地的流转和利用,增加城市建设用地,促进经济增长。短期内所有土地改革核心仍是围绕流转和用地指标进行。映射到投资上,受益的企业类型将分为模式符合城镇化“产业+发展”方向,更适应低级别城市开发环境的区域型龙头及大城市中的土地更新先锋。国有地产改革的可能路径有两条,其一为上市公司成为地方资源整合平台。这将为土地储备较少,市值较小的公司带来显著的投资机会,例如深振业、深长城、电子城等。其二为改革出资人制度,完善分配制度。由于现有地方国有企业在经营效率上与民营企业有明显差距,若未来可完善激励,引入市场化机制,将带来业绩的持续提升。

选股逻辑及建议。利率市场化将推动明年资金价格仍维持高位,这将抑制高金融属性的地产行业盈利水平。我们跟踪的重点公司依据整体法测算2014年净利润增速为25.6%,增速较2013年略上升1.3个百分点,而根据平安证券策略团队预测,预计2014年上市公司剔除金融、两油后净利润增速为13.29%,较2013年10.6%上升2.69个百分点,地产行业在经济企稳过程中盈利恢复将弱于整体上市公司。同时,由于基数及资金成本原因,我们判断行业基本面2014年向下调整概率较大,行业难有趋势性上涨行情,因此维持行业评级为中性。投资主线上,我们推荐全年关注符合三中全会改革方向的国企改革及土地改革领域。主要推荐标的为:深振业、深长城、格力地产、深天健、中粮地产。

风险提示:价格快速上升将带来调控收紧风险。