金融街:继续加大商业地产投入,11年可售资源充足

未来商住发展定位:在过去的几年中,公司一直以商业地产经营为重心,商业地产占营收的平均比重超过75%。近一年的房地产调控,尤其是新国八条的出台对住宅市场短期影响明显,与之相伴的是市场对商业地产的热情开始回升。公司今后仍然会以商业地产为主导,增加在核心城市的优质地段的优质物业,预计未来公司将把优质资源集中在城市综合体的建设上。

出售业务:截至目前,公司可够出售的储备面积超过700万方。从10年的推盘情况来看,预计公司10年实际销售面积接近80万方,实现销售收入约160亿元。其中销售项目主要集中在北京的融景城、金色漫香林、融华世家、西单美晟,天津的津门和津塔项目的公寓,重庆的融城华府、金融中心和惠州的金海湾项目。

我们保守估计,公司11年完成100万方的销售面积的可能性很大,销售收入有望突破200亿元。

持有物业:目前公司自持物业面积超过50万,其中写字楼、商业、酒店和公寓各占1/3左右的比例,写字楼略高。预计在2011年底,公司的自持物业将会达到70~75万方(主要是天津环球金融中心项目竣工新增)。在结构上,预计公司将继续加大写字楼和商业物业的占比,酒店和公寓占比略有下降。

公司公允价值在10年继续保持较快增长,主要由于购物中心二期开始计入。在11年还将有天津津塔项目进入公允价值计量。

维持公司“增持”评级:我们预计公司10~12年营业收入将分别达到71亿,120亿和170亿元,实现EPS分别为0.59元,0.73元和0.95元。按照现价6.47元来看,对应PE分别为11X,8.88X和6.78X。公司目前RNAV为13.69元,目前折价明显。公司现有储备都集中在核心城市的核心区域,资质较好。商业地产的价值逐步重估将有利于公司估值水平回升。我们继续维持公司的“增持”评级。