房地产行业2013年第5周报:房价连涨引发调控预期升温

行业一周表现与估值

上周房地产(申万)收盘指数2872点,周环比上涨2.56%,上证综合指数周涨幅5.57%,沪深300指数周涨幅6.67%,板块表现跑输指数表现。截至2月1日收盘,行业静态市盈率17.71x,12年动态市盈率12.83x,估值较上周小幅上升。

行业判断本周板块表现相对较弱,主要是受市场传言影响。北京房产税试点、北京二手房计税底价上调、全国联网住房信息系统城市数量由40个城市265个。其中,北京二手房计税底价调整已被证实,北京房产税征收已经得到官方否认,联网城市数量增加尚未有官方回应。

北京二手房计税底价调整后,将增加二手房交易成本,预计在执行以前,会迎来二手房交易量的大幅增加。对于北京房产税的征收,首先不会短时间内实现,第二不会采取传言中那么苛刻的条件(统计局数据,2011年北京城镇居民人均居住面积29.4平米,若按24平米/人开征,则过半数家庭都进入征缴范围,起不到抑制投机需求的目的)。

从去年11月份开始,一线城市房价在近几个月经历了一轮快速上涨,是引发上述各种消息的主要原因,近期不排除一线城市出台措施应对房价过快上涨。具体措施可能包括现有税种的税率调整、分区域或项目的精细化调控等。受上述消息影响,房地产板块周四出现大跌。虽然利空消息已经被辟谣,但市场对从紧的预期已经形成,预计短期内或以震荡偏弱走势为主。公司方面,近期由于万科复牌后的大涨,板块指数表现良好,但实际上,很多龙头公司已经早于其他板块及其他公司展开调整,目前调整幅度已接近10%左右。我们依然看好龙头公司的业绩增长,重点推荐:保利地产、招商地产、荣盛发展。维持行业推荐-A的投资评级。

本周(2013.01.26-2013.02.01)成交:

45个城市本周成交594.6万平方米,环比下下降1.4%,同比大幅上升332。

环比:一线城市周成交164.7万平米,环比下降2.9%。其中,北京上升3.8%,上海上升0.1%,广州跌6.3%,深圳跌32%。同比:本周成交同比大幅上升,一二三线升幅均在200%以上。年度累计:45城市累计成交同比上升212%。其中,一线同比上升253%,二线上升幅203%,三线上升192%,一线销售表现更加火爆。

风险提示:调控升级。