近期房地产行业政策点评:政策放松催生估值修复行情

点评:

自下而上政策层面压力逐渐见顶:1、芜湖新政调整虽然被叫停,但联系到之前佛山的房地产新政,表明地方政府的态度;2、北京、上海、武汉等地调高普通住宅标准;3、中山等地调高限价标准;4、南京、宁波等地提高公积金住房贷款额度;5、上海市房管局称居住证满三年可买二套房;6、央行下调存准率释放流动性;7、国土部2012年全国住房供地计划供应量原则上应不低于过去5年年均实际供应量,意味着未来供应将趋紧。

未来3-6个月行情演绎推理:第一阶段:基本面差,估值低;政策局部调整带来估值修复行情,目前正在进行中。第二阶段:基本面差,估值水平提升;这一阶段房屋销售并未立即放量,基本面运行仍较差,短期个股有一定幅度上涨后,但中央层面调控房地产的目标并未改变,调控效果仍在巩固阶段,行业整体运行环境并未大幅改善,市场担心企业未来业绩,股价横盘震荡。第三阶段:基本面逐渐转好,成交量上升,估值重心再次上移;前期局部放松政策效果显现,部分地区房屋成交量放大,市场乐观情绪再度上升,房地产板块迎来再次提升阶段;但如成交量并未改观而是继续萎靡,市场可能会放大对基本面的担忧,股价将再次选择下行。

板块估值情况。从板块估值情况来看,当前房地产无论是PE还是PB均在历史底部区域运行,具有较强的估值安全边际。从重点个股来分析,龙头个股10年静态PE在10-12倍,11年PE预测均在7-10倍,最新PB值已经跌破08年大底时的水平,金地集团、金融街调整后的PB值已经小于1。

投资建议:我们认为地方政府层面对房地产行业开始逐渐松绑,由于地方财政对土地收入的依赖,二三线城市可能更早出台放松政策,中央层面限购、二套房等政策松动仍需一段时间的等待,这说明政策调控的顶点已至,未来再出更严厉的政策调控的可能性几乎为零,板块将迎来一段估值修复行情,因此我们认为对房地产板块的配置可逐渐提升,而在品种的选择上,优先推荐二三线城市房地产开发龙头企业,如中南建设(000961)、荣盛发展(002146);其次是项目全面布局的行业龙头。