房地产行业2011年投资策略:进可攻,退可守

地产调控有阶段性适当松动可能

政策“靴子”已大部分落地,即使推出房产税也不会打击行业发展。“经济转型”之路漫长,地产支柱地位难撼。升值、通胀和行政管理物价对经济均有负面影响,经济不确定性使明年地产调控阶段性适当松动的概率加大。

即使再加息125基点,对地产影响也有限

若明年上半年前再加息125基点,对购买力影响轻微、对房企业绩和现金流影响很小。我们认为明年上半年仍处在加息周期前半段,上轮加息周期显示:这一阶段,加息对地产股超额收益无影响。

财务稳健、业绩锁定、机构低配、估值优

经历08年一劫,房企抗风险能力已提高,全行业资债情况仍然良好。明年业绩增长已被锁定(增长30%、至少被锁定35%)。主流品种11年动态PE不到10倍,无论横向还是纵向比较估值都很低,基本反映了最坏预期,若修复至动态PE15倍(2010年反弹压力线水平),也远低于大部分板块。而且目前机构普遍低配、卖压轻,一旦预期略有改善即有望触发反弹。

2011年销量上升是大概率事件

支持行业长期向好的深层因素依然坚实、制度缺陷也在短期内支撑房价向上、温和通胀和升值将促发资产配臵需求、天量信贷短期难收仍对楼市构成支撑、新建商品住宅供不应求局面也将有所缓解,因此2011年销量增长是大概率事件,由于基数低,2011年上半年增幅会更大(经测算约增长12%),由于上有政策擎制、下有需求支撑,房价仍上涨,但涨幅将收窄。

建议左侧建仓、逢低买入,布局反弹

综上所述,我们认为地产股在2011年上半年有机会,建议左侧建仓、逢低买入、布局反弹,选股坚持“财务稳、估值低、成长好、业绩锁定性强”的四维原则,把握两条主线:①防守组合,优选取估值低、财务稳、业绩增长被锁定的全国和区域龙头,如“保招万金”、华业、首开、滨江、亿城、荣盛发展、鲁商臵业、浦东金桥、北京城建等;②进取组合,优选地产+X(新能源、资源品、大消费)品种,如福星(地产+新能源)、中天城投(地产+资源品)、西藏城投(地产+新能源)、中国宝安(地产+新能源)、华侨城(地产+旅游)、中弘地产(地产+旅游)、胜利股份(地产+医药)等。