万科A简要分析:上半年结算收入较低;利润率高于预期

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万科公布2011年上半年业绩,公司净利润同比增长6%至人民币29.78亿元(合每股盈利0.26元),占我们/万得市场全年预测的26%/30%。上半年竣工面积较低,同比下降16%,占公司2011年竣工计划(729万平方米)的15%,这导致其盈利表现远落后于其去年下半年以来强劲的合同销售状况(我们预计将基本上在2011年结算)。毛利率(扣除土地增值税)和净利润率分别为42%和16%,较2010年下半年高4个/2个百分点,较我们的全年预测高6个/2个百分点,原因在于公司很大一部分收入来自上海、广州、深圳等地利润率较高的项目。财务状况保持稳健,净负债权益比为21%,而2010年年底为18%,我们将此归因于上半年合同销售状况强于预期,以及土地收购速度控制得当(上半年土地收购占合同销售的34%,而2009-2010年期间该比例平均为65%)。

分析

要点:(1)截至7月份的未结算合同销售为人民币1,278亿元,令其2011/2012年的收入锁定比率为100%/41%;(2)上半年结算销售均价为13,861元/平方米,而2010年和2011年1-7月分别为12,049元/平方米和11,611元/平方米,表明未来几个季度利润率可能下滑;(3)上半年新开工面积为759万平方米,占其全年计划(1,329万平方米)的57%。管理层表示公司库存水平适中因此无意降低全年新开工面积目标;(4)上半年销售管理费用在合同销售中的占比从去年下半年的3.9%降至2.8%,平均利率从去年下半年的8.4%降至今年上半年的7.5%。

潜在影响

万科将于8月9日在北京、上海、深圳,8月10日在香港举行分析师推介会。我们将等待推介会的进一步信息来评估我们的预测和目标价格。维持对该股的买入评级(位于强力买入名单)。