房地产行业:2014年房地产2月数据点评

事件

统计局公布了14年1-2月房地产运行数据:新开工大幅低于预期,投资符合预期。

评论

一、 新开工大幅低于预期。前2月新开工同比下降27.4%,大幅低于预期,新开工很少在年初出现负增长的情况,上一次出现在09年,但幅度也只有14.8%。新开工大幅低于预期的原因目前只能解释为经历了几轮地产周期后,企业反映更为敏感,也即对今年的销售持悲观态度,年初即缩减新开工以应对可能发生资金紧张情况。考虑在去年6月份之前新开工都未见起色,基数较低,预计今年上半年新开工的同比增速将会在目前基础上逐步回升,我们将全年新开工增速的判断从8%下调至1.5%。

二、 投资增速符合预期。1-2月房地产投资增长19.3%,增速同比下降3.5个百分点,基本符合预期。在新开工出现较大幅度下滑情况下,投资表现出刚性的原因在于新开工变动仅占整体在建量的较小比例,例如今年前两月这一比例仅为3.2%。展望全年投资的变动,我们依然认为不会出现明显下滑,因为去年新开工大幅增长13.5%,所以今年整体在建量规模较大,这部分投资具有刚性,并且去年较大的土地购置费用会在今年支付,所以今年投资不会出现明显波动。当然,考虑到今年新开工低于预期,我们将全年投资增速从18.6%下调至17.8%。

三、 销售基本符合预期。商品房销售面积和金额分别同比增长-0.1%和-3.7%,出现负增长是因为去年年初正是地产销售最为火爆的时期,基数较高。今年预计上半年销售不会好转,下半年房价出现回调,会一定幅度释放成交量,我们预计全年销售面积同比增长3%。

四、 资金来源增速明显下滑:前两月企业资金来源增速为12.4%,相比去年同期的33.7%和全年的26.5%都出现明显下滑。具体分析资金来源结构,其中银行开发贷款并未出现明显下降,依然增长了24.8%,而另外两项主要资金来源定金和预收款以及个人按揭贷款增速则大幅下降,其中定金和预收款同比增长6.3%,增速同比下降60.2个百分点,个人按揭贷款同比增长2.9%,增速同比下滑55.9个百分点,这两项资金来源的下滑是销售不好和银行发放按揭贷款额度限制所导致。

投资策略

两会对地产传递的政策信息偏正面,例如没有提到房价,并且表示要稳定供求关系不太理想的三四线城市,这也是板块近期表现强于市场的原因。展望上半年地产的行情,我们认为其基本面将处于滞涨期,即成交无起色而房价逐步调整的过程,在这一过程中,地产股的市场表现会出现反复,我们依然维持之前的观点,地产股的机会在房价真正出现调整之后。近期重点公司推荐万科、招商地产、深长城、泛海建设、华业地产、北京城建。