2018年地产行业十大猜想:年度猜新/猜心系列报告之

猜想一:因城施策,调控延续现状。预计2018年差别化调控仍将延续,但考虑调控已渐见成效,大幅加码概率较小。

猜想二:租赁用地供应有望放量。2017年主要城市已出台未来三到五年的供地计划,租赁用地占比普遍在30%左右,预计2018年租赁用地供应有望逐步放量。

猜想三:资金面中性偏紧,压力点或在下半年。在美国加息及国内管住货币供给总闸门的背景下,预计2018年资金面中性偏紧。2018年下半年行业将步入公司债到期高峰期,不排除个别中小房企面临资金链压力。

猜想四:销售中枢下行,一二线好于三四线。中性假设下,预计2018年一线、二线、三四线城市销售面积同比持平、微增2%、下降13%,全国商品房销售面积整体同比下降5%。

猜想五:绝对库存低位,住宅新开工或超预期。按当前销售水平,全国住宅库存仅0.64年,为近年最低水平。即使2018年住宅销售增速回落,但住宅新开工仍有望保持增长。

猜想六:投资维持乐观,预计同比增长3-5%。在单位建安增长2%、新开工增长2%、土地购置费增长10%的中性假设下,预计2018年地产投资额同比增长4.3%。

猜想七:长租公寓方兴未艾。在中央明确发展住房租赁市场特别是长期租赁的背景下,预计更多房企将布局长租市场。

猜想八:强者恒强,集中度加速提升。调控加码、资金趋紧、拿地门槛提升等背景下,龙头房企依靠融资、管控及品牌优势,持续扩大市场份额,行业集中度有望加速提升。

猜想九:毛利率维持高位。考虑2018年主要结算2016年房价全国性上涨时销售项目,行业毛利率有望延续当前高位。

猜想十:兼并收购浪潮有望延续。2018年更多中小房企将面临考验,收购兼并市场仍存在大量机会,行业并购整合浪潮仍将延续。

投资建议:展望2018年,毛利率提升叠加预收款充足,板块业绩增长确定,估值及机构仓位均处于历史低位,龙头房企销售依旧有望高增长,在市场越加注重业绩及确定性背景下,板块依旧孕育着机会,维持“强于大市”评级。在整体资金面偏紧、景气度下行背景下,唯有融资渠道畅通、兼具资金及管控优势的优质房企方能穿越周期,脱颖而出。建议关注以下投资主线:1)融资渠道畅通、资金及管控优势明显、受益集中度提升的低估值龙头万科、保利、金地、招商等;2)模式独特或销售靓丽的高成长个股新城、华夏、荣盛等;3)存在边际改善或拐点的二线龙头阳光城、蓝光发展等;4)兼具业绩支撑的租赁主题概念股世联行、天健集团等。

风险提示:利率超预期上行风险;基本面大幅恶化风险。