房地产行业周报:推盘回升,成交恢复

本周平安观点:5月最后一周推盘和成交放量,5月日均成交量环比下滑4%,推盘量环比已上升10%,开盘去化率在57%的高位。一线城市的市场主要矛盾仍在于供给而非需求,地方政府对价格的控制衍生到供给层面。从目前的先行指标推断,六月成交环比上升的概率较大。我们对6月板块投资持看好的态度。

政策面上由于价格数据仍在可接受范围内,我们认为短期重新收紧严格执行的概率偏小,但政策的压力全年都将存在,压制估值上升空间。维持6月板块具备反弹动力的投资建议。6月推荐标的加入深振业、深长城,维持对华夏幸福、金地、招商的推荐,调出世联地产。

本周成交:推盘回升带动成交量持续回暖。本周重点跟踪城市成交环比上升9%,同比上升7%。5月重点城市日均成交面积环比4月下降4%,同比上升2%。

1-5月累计成交面积同比上升35%,增速较1-4月下降15个百分点。本周重点城市二手房成交环比下降3%,同比下降16%。截止5月31日,监测城市可售面积较上月持平,同比下降6%。跟踪城市3个月平均去化月数为8.9个月,环比上升11%。

本周土地市场:本周监测的20个主要城市共推出各类土地102宗,较上周减少35宗,推出面积495万平方米,较上周增加74万平方米。

五月成交总结。5月受五一假期影响,成交量环比略有下降:我们监测的25个重点城市5月成交环比下滑4%,主要是受到五一假期和上旬开发商推盘不足影响,同时受去年5月成交高涨导致的基数效应影响,5月同比涨幅大幅缩窄,为2%。分城市看,三线城市整体表现优于一线和二线,整体上涨20%,一线城市环比上升4%,二线环比下降10%,其中下滑最大的为成都,下降42%。

五月土地市场总结。与5月新房市场回调形成对比的是,5月重点城市土地出让依然火热。我们监测的13个主要城市5月截止30日合计土地出让金3068亿元,同比上升125%。其中北京618元,上海515亿元,同比涨幅均为5-6倍。土地市场成交的特点体现为住宅类土地普遍高溢价,外来全国性开发商贡献主要土地出让金。北京大兴地块及上海长宁新华地块也刷新当地“地王”记录,引发国土部再次叫停关注。土地市场的高位运行一方面源于核心城市的优质地块不断推出,另一方面是开发商补充可售资源的强烈意愿,目前我们监测核心城市城市可售去化月数普遍不及9个月。大型开发商资金情况的不断改善也为购地提供充足的资金保障。

6月成交判断:政策目前在已在2个月内对成交造成环比负向冲击,随着地方政府对楼盘预售价格的直接干预,预计未来房价上涨幅度会逐步趋缓,政策短期内再次强化的风险较小。从上门量等微观指标观察,需求依然处于较为旺盛的阶段,预计成交将在6月有所恢复。

风险提示:价格快速上升带来调控有加强的风险。