房地产1-2月报:开发投资压力剧增,逆周期调控促估值修复

2014年1-2月,销售面积和销售均价分别同比下降0.1%和3.6%,同期投资开发增幅回落,其中新开工面积同比下降27.4%,降幅大超预期,估计有月度统计上报因素存在,需要继续观察;年初贷款偏紧,市场观望导致销售不畅,房企资金来源偏紧,也加剧了2014年房地产投资增速加快回落的预期。随着经济增长压力凸显,房地产行业长产业链的意义再次受到关注,“双向调控”意味着中央调控态度的微妙变化,局部偏冷的地区可能得到扶持。在逆周期调控的预期支持下,地产板块迎来久违的估值修复,绩优股将带动板块未来3个月表现强于大盘。我们继续推荐万科、华夏幸福和华业地产的组合,地产公司近期各类转型尝试,以及对互联网思维的关注,也将为板块注入新的动力。

支撑评级的要点

1-2月,房地产投资同比增长19.3%,较13年全年下降0.5个百分点;商品房新开工面积同比下降27.4%,超出预期;施工面积同比增长16.3%,较13年全年提升0.2个百分点;竣工面积同比下降8.2%,较13年全年下降10.2个百分点;土地购置面积同比增长6.5%,较13年全年下降2.3个百分点。房地产开发景气指数较13年12月下降0.3个百分点。1-2月施工增速维持高位支撑了开发增速高位小幅回落,而新开工则由于销售下降以及信贷收紧等因素致使同比大幅下降,同时拿地增速也如预期般回落,预计全年投资增速15-16%左右。

1-2月,商品房销售面积10,466万平方米,同比下降0.1%,较13年全年下降17.4个百分点;商品房销售额7,090亿元,同比下降3.7%,较13年全年下降30.0个百分点;商品房销售均价6,774元/平方米,同比下降3.6%,较13年全年下降11.3个百分点;百城价格指数连续21月环比上涨,但环比增速幅度收窄、上涨城市个数有所减少。全年来看,一方面,由于13年房价前高后低,后续销售均价增速将略有所回升,但另一方面,由于今年信贷趋紧以及新增供应较大,因此,预计全年房价涨幅并不乐观。

1-2月,房地产开发企业到位资金21,264亿元,同比增长12.4%。其中,除利用外资同比下降43.2%外,其余资金仍同比增长,国内贷款、自筹资金和其他资金分别同比增长24.8%、12.6%和6.3%;但各资金来源增速均有不同程度的回落,国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金的同比增速分别较13年全年下降8.3、76.0、8.7和22.6个百分点。14年中房企资金来源有所趋紧。

1-2月地方政府推地及成交量均有所下降,成交均价冲高回落。1-2月40城市推地量同比下降24.9%,其中,一线同比增长2.5%,二三线同比下降28.3%;土地成交面积同比下降26.3%,其中,一线同比下降20.6%,二三线同比下降27.0%;1-2月成交均价12月同比增长66.4%,其中,一线同比增长178.2%,二三线同比增长33.4%;土地溢价率1月份冲高后2月份出现回落。

政策方面,两会期间,政府把14年的GDP目标定为7.5%,与12-13年的目标相同,并且政府有信心完成,这表明14年房地产行业将不会再承受过多政策压力,而“双向调控”也预示着调控结构性放松存在可能,此外解决好“三个1亿人”问题也将加快新型城镇化的进程。

投资评级和建议

2014年,我国经济下行压力较大,而作为经济支柱之一的房地产行业也处于下行轨道,内生需求的临近拐点、信贷收紧、三四线城市的过剩风险、下半年供应量的增加等等众多问题的集聚致使今年行业将比较脆弱,支撑经济增长也将力有不逮。不过两会期间政府有信心完成7.5%的GDP目标预示对房地产行业的政策施压也将逐步趋弱,同时“双向调控”也透露出调控结构性放松存在可能,期待已久的地产板块估值修复终于来到。我们仍然推荐万科、华夏幸福、华业地产的组合,绩优股是这波估值修复中的主流选择。