金融街:低利润率导致主营业绩低于预期,重估收益仍是主要推动力;维持中性

与预测不一致的方面。

金融街控股公布了2009 年业绩,净利润为人民币13.7 亿元(每股盈利:人民币0.55 元),同比增长31%。剔除人民币7.78 亿元的投资物业税前重估收益后,核心盈利约为人民币7.82 亿元,同比下降28%。公司核心盈利较我们的预测低22%,主要由于结算项目利润率和租赁收入低于预期。我们估计由于利润率较低的项目结算占比较大(如天津项目的早期阶段),09 年毛利率同比下滑了11 个百分点至26%。综合考虑新入市的金融街中心项目的租金贡献以及酒店经营收入受金融危机影响下降的因素后,公司09 年租赁/经营收入基本同比持平。

我们预计,受房地产价格上涨带来的利润率复苏推动,公司2010 年盈利增长稳定。我们认为,除重估收益外,公司仍需进行较大规模的收购维持核心盈利的长期增长。截至09 年底,公司未结算的合同销售收入为人民币28 亿元,约占我们2010 年收入预测的40%。

投资影响。

业绩公布后,我们将2010-2012 年核心盈利预测分别下调了28%/22%/11%,主要是为了反映毛利率的下降以及更新后的项目结算进度,我们的未来盈利预测不包含重估收益。我们对净资产价值假设未作明显调整,同时根据最新项目进展小幅调低了该股的12 个月目标价格(从人民币12.20 元下调至12.15 元),仍按2010 年预期净资产价值折让20%设定。目前该股股价较2010 年底预期净资产价值折让26%,A 股同行企业的平均折让幅度为29%。我们维持对该股的中性评级。主要上行风险:预售和租赁表现好于预期;主要下行风险:政策意外收紧。