2013年2季度房地产行业投资策略:行业向上,调控从紧

估值缓慢下行。1季度以来,房地产板块静态估值在11.44到12.93之间波动,动态估值在9.07到10.32之间波动,估值波动区间收窄,同时,估值整体呈缓慢下行态势。

政策关注差异化和执行力。从“新国五条”及其中央细则透露出来的信息判断,之后政策调控的方式与之前调控的区别主要在于两点,一是承认各区域房地产市场发展的差异性,并制定具有针对性的差异化的调控政策;二是更加注重政策的执行力。

成交量维持升势。从全国数据来看,今年以来,全国商品房销售面积和销售额延续了去年下半年以来的上升趋势。从房地产行业的开发周期和供求关系来看,我们预计全国数据,销售增长的趋势仍会延续,但其延续周期将因调控而缩短。重点城市由于其政策灵敏性较高,预计受政策影响会更大,反应会更迅速。

价格继续向上。从我们重点关注的城市来看,继去年9月份房价止跌企稳、11月份转降为升之后,今年以来,房价继续维持上升趋势,且涨幅和上涨城市范围明显扩大。我们预计,如果执行“国五条”,则房价上涨势头将有所遏制。具体遏制程度则要视各部委和地方细则的严厉程度而定,但预计年内房价下调的可能性较小。

投资策略。2013年2季度,房地产行业基本面将由于惯性而维持向上的趋势,反应最为灵敏的销量会出现回调;而政策面将处于消化各部委和地方调控细则阶段。因此,维持行业“同步大市”评级。行业调控的持续化和常态化,使得房地产上市公司的业绩将出现分化。因此,个股方面,我们仍然维持之前的选股思路:行业调整期,龙头为首选。行业调整期,正是龙头大展拳脚的时机。从四大房企的数据来看,其市场反应和资源储备都好于行业平均水平。重点推荐招商地产、万科。招商地产战略转型,具有超速发展的潜力;万科,高额的预售帐款,很好的锁定了今明两年的业绩,巨额现金为其并购重组提供了充足的弹药;其次是财务状况良好、具有区域竞争优势的区域龙头,重点推荐苏宁环球。

风险提示:经济环境的不确定性;政策超预期的风险