房地产行业2012年度投资策略:不破不立,横盘待起

行业走势预判:预计价量会有15%左右的调整

随着2010年和2011年上半年良好的期房销售带来的投资惯性影响,考虑到企业拿地和新开工都已经缩减,我们预计行业在2012年二季度后投资将迎来个位数增长、销售同比负增长,随着调控的深入和政策及市场的持续发酵,预计10月已经开始的量跌价横的局面将会逐步演变成量价齐跌的市场局面,初步开始的价量调整将全面蔓延,价量的深度调整已经不可避免。

土地市场价量调整已开始,预计2012年将有30%左右的价量调整

相较于商品房市场,土地市场有着更高的变动弹性,开发商存量土地丰富,短期不拿地没有经营压力,普遍采取以销定产的经营策略,减少拿地普遍成为第一选择,同时随着销售额的下降,土地出让金收入和相关的税费收入都将出现明显下滑,对于处在去杠杆化过程中的地方政府及其融资平台将是一大考验。

政策的动态调整可预期,但不会大规模放松

但随着房价出现符合政策预期的调整后,政策的弹性调整将是符合各方利益的平衡选择,随着房价的理性回归和信贷政策趋于平稳,鉴于房地产的人口红利仍处在上升期,需求对于价格的调整会比较敏感,销量在价量齐跌的格局形成后将会有所提升,价量有望重新稳定在一个新的平台上。

投资建议“推荐”:价格符合预期的调整是大规模配置的前提

地产股目前估值普遍在历史低位,但在价格未出现符合预期的调整前,政策始终会压制估值;目前不建议大规模配置地产股,但安全边际高,考虑到未结算合同额后已跌破净资产的品种如:金地集团,可战略性加仓;2012年的配置思路上建议配置如下品种:1、产品线相对均衡,刚需占比较高,成本优势明显的品种;2、业绩弹性高,销售、业绩等方面明年有明确亮点的公司;3、有资产注入预期的品种;按照监管层放松融资的思路来看,首先放开的将是非现金且定向资产注入的企业增发,这部分企业将首先获益。