房地产开发行业报告:晚来两天的重拳

事件。

4.30 日北京政府制定《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》从严与出新。

北京细则原定 4.28 日出台,虽然本次政策比预期晚两天公布,但是严厉程度更超过前期国务院出台的“国十条”,也正是因为本次政策过于严厉,所以政府出台的周期受到影响拖延,但从政策具体内容上更坚决的传递了政府控制房价的决心。除了实行暂停第三套房贷和规定外地购房需出示纳税或社保证明之外,还对家庭购买住宅数量做出行政性限制以及明晰政策性住房建设计划。

1、暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。意味无论某一家庭在政策出台前是否拥有住房,暂时只拥有购买一套住房的权力,北京市细则用强有力的行政手段遏制了投资购房需求。更重要的是,政府在用坚定的态度来传递遏制房价的决心,将改变各界对未来房价的预期,削减市场中各类需求。

2、明确保障性住房用地供给比例。《通知》规定政策性住房用地的供应将占全市土地新增供应的50%以上。北京09 年土地购置面积达到625 万平米,如果2010 年土地供应总量不变,将有约300 万政策性住房供地,按3 的容积率计算,可建设900 万平米住宅,约占09 年住宅销量的50%。未来这部分住宅形成供给之后,与其相邻的商品房价格将受到明显冲击,北京郊区房价存在较大调整压力。

3、政策性住房建设量同比大幅增长。《通知》要求确保在2010 年新开工和收购政策性住房13.6 万套,占全市住宅新开工套数50%以上,竣工政策性住房达到4.6 万套。分别同比09 年增长305%和237%,(09 年新开工政策性住房202 万平米,竣工82.4 万平米,2010 年新开工和竣工政策性住房每套面积按60 平米计算,则按新开工和竣工总量分别为816 万平米和276 万平米,同比增长305%和237%)北京如此高比例的政策性住房建设计划在全国也将名列前茅,未来房价难免发生波动,北京本地地产股也存在较大调整压力,建议回避。

投资策略。

北京较为严厉的细则可能也会陆续被其他城市所跟进出台,行业所面临政策和舆论压力仍然较大。前期地产股虽然已经发生一定幅度调整,但其下跌的原因还在于市场对未来行业调整的预期,而在如此严厉调控政策下,行业基本面的调整不可避免,而在基本面下滑的情况下,地产股仍难有好的表现,维持行业持有评级。