房地产行业周报:政策微调不针对房地产,趋势性反弹时机未到

10月27日,住建部部长姜伟新则表示:限购的问题,这个政策是个行政办法,是我们不得已而采取的办法如果城镇个人住房信息系统将来建立起来了就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。我们认为,限购作为一种短期的行政手段,退出是必然的结果,将来或许更倾向于采用房产税这种可持续的、长期的经济手段,然而,不论是短期行政手段,还是长期税收政策,对房地产的调控都将始终进行,只不过是长期政策取代短期政策。而如果政策的转换要以城镇个人住房信息系统建立为前提,那么,这将还需要相当长一段时间才能实现。

国务院总理温家宝10月29日主持召开国务院常务会议称:坚定不移地搞好房地产调控继续严格执行政策,进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地,促进房价合理调整。中央层面未见有政策松动迹象,一直强调要巩固调控成果,而近日,南京上调公积金额度、宁波以商业贷款购买的住房可转公积金贷款,我们认为这是当地在一定范围内实行地方性调控政策的优化,而尚不能解读为全国性的房地产调控松动前奏。

在调控常态的环境下,房地产行业与宏观经济同进同退。央行10月28日发布《2011年三季度金融机构贷款投向统计报告》称,三季度末,地产开发贷款余额为7887亿元,同比下降4.8%,比上季末下降5.3%。房产开发贷款余额2.64万亿元,同比增长14.9%,比上季末低3.5个百分点。个人购房贷款余额6.94万亿元,同比增长16.8%,比上季末低1.3个百分点。而近日,温家宝在天津滨海新区调研时强调,要把握好宏观调控的方向、力度和节奏适时适度进行预调微调,保持货币信贷总量的合理增长。我们在上周周报中回顾并总结了近10年房地产调控中银行在其中或支持、或封卡的作用,目前,银行显然处于一个封卡房地产的周期中。国家近期针对中小企业出现资金流短缺、经营困难对货币政策进行微调,并非直接指向房地产,板块受益有限。

我们认为,近期市场对各个会议内容的乐观解读引起了地产股上周的短期上涨行情。一方面,地方性事件(南京公积金)、部委官员的政策解释(限购是不得已而采取的办法)对地产股能造成如此大影响,可见地产股估值已长期处于底部,市场对利好极其渴求;另一方面,我们认为行业中长期机会的出现有赖于房地产调控政策的松动和流动性的宽松,而目前还不能预见这种情形的出现(珠海市主城区从11月1日起实行限价限购“双限”政策,调控不松反紧)。行业短期出现估值修复性反弹、中期趋势性机会仍需等待政策放行,维持行业中性评级,长期建议关注财务状况良好、销售业绩锁定的龙头公司。