房地产行业2013年5月投资策略:新型城镇化规划临近,短期有望企稳回升

主要观点:

经济复苏动力不足有望倒逼流动性放松

4月PMI为50.6%,比上月回落0.3个百分点,一季度GDP7.7%,环比四季度-0.1%,表明经济复苏动力依然不足。3月份CPI同比上涨2.1%,通胀处于可控水平,在人民币不断升值的背景下,预计流动性有望放松。

楼市量价齐升土地市场活跃

受新政落地前的末班车效应拉动,3月楼市量价齐升,商品房销售面积和销售额分别同比增长26.61%和46.46%,环比增长51.20%和51.27%。3月份,百城价格指数连续第11个月环比上涨,涨幅为1.06%。1-3月房地产投资增长20.2%,比上月略有下滑;新开工面积增速-2.7%,增速较去年四季度回升。土地市场回暖,一二线城市溢价率回升明显。

地产股2012年年报及2013年一季报点评

12年房地产上市公司盈利持续改善。营收和净利润增速分别位列申万一级行业的第一位和第四位。地产上市公司12年营收和净利润分别为5974亿元和767.2亿元,分别增长24.4%和14.9%;13Q1营收增长40.6%,净利润增长28.9%,毛利率总体维持在37%的相对高位;另外预收账款也保持较快,偿债能力略有改善。地产上市公司12年实现预收账款5123亿元,同比增长26.5%,略高于竣工结算收入增速,预收款/(12年营收)比率约95%,业绩锁定率较高;手持现金超过3000亿元,同比大幅增长42%,现金/(短借+年内到期非流动负债)比率113%,比12年初提高17个百分点;净负债率、资产负债率和实际资产负债率分别为60.2%、73.2%和50%,分别较去年同期变化-6.4、+1.4、+0.6个百分点。

投资建议:

未来六个月,维持行业投资“大市同步”评级我们判断5月份行业基本面相对平稳,影响楼市基本面的四大因素包括:流动性、调控政策、新型城镇化和开发商推盘策略。预计5月份流动性有望稳中偏松,调控政策进入观察期,“新型城镇化规划”雏形渐显(户籍制度改革和土地两大方面),开发商继续坚持快周转策略,以刚需产品为主。5月份,地产股业绩增长确定及估值处于近五年绝对底部的背景下,部分地产股有望获得绝对收益,投资上可把握“一二线”+“高中低”+“主题投资”的逻辑,即选择布局一、二线城市的公司(招商、滨江);选择经营坚持“高周转、中档房价、低负债”的公司(珠江实业、荣盛、金科、滨江集团);选择区域升级、城市更新、市政旧改、业务转型下的主题投资机会(中华企业、云南城投)。