房地产行业:2013年1-6月房地产运行数据点评

事件

统计局公布了13年1-6月房地产运行数据:投资如期回落,新开工略超预期。

评论

一、投资增速如期回落。1-6月房地产投资增速为20.3%,累计增速环比下降0.3个百分点,符合预期。如果政府不出台刺激政策,未来投资下滑将持续,因为目前销售增速开始回落,并且未来社会融资总额的收缩,也会增加企业获取资金的难度,我们判断在没有政策外力情况下投资增速将由目前的20.3%下降至17.3%。

二、新开工略超预期。新开工累积同比增长3.8%,累计增速大幅提升2.8个百分点,虽然我们判断新开工累积增速处于回升趋势,但本月回升幅度略超预期。由于12年新开工同比下滑7.3%,且当年企业销售额都出现了一定幅度提升,所以未来企业仍会继续补库存过程,虽然这一过程可能受到资金成本和融资难度上升的干扰,我们判断全年新开工增速将由目前的3.8%上升至6%。

三、资金来源增速基本稳定:1-6月企业资金来源同比增长32.1%,增速环比上升0.1个百分点,基本保持了稳定。从具体结构分析,银行贷款增速保持连续回升趋势,增速环比上升2.5个百分点,自筹资金也上升2个百分点,说明企业的资金杠杆在下降,而由于销售增速的放缓,定金及预售款延续下滑趋势,本月累计增速下滑6.7个百分点。目前企业的资金状况仍处于较优水平,但未来由于监管的收紧,社会融资总额的收缩,地产企业实际受到的影响将更为明显,四、各级城市销售分化。上半年全国销售面积同比增长28.7%,这一增速和我们重点关注的44个大中城市基本一致,但各级城市开始出现分化,44个大中城市中,一二三线城市的累计增速分别为20.4%,33.9%和7.7%,一线由于销售弹性较大,在政策出台后受影响也更为明显,而三线城市市场尚未明显恢复,增速水平低于平均,只有二线城市受到影响较较小且保持了一定的销售弹性。

投资策略

近期市场对经济增长底限又产生了一定预期,而从房地产投资对经济的影响,我们也做过具体的量化测算,我们的结论是房地产投资下滑1个百分点,会引起GDP出现0.07个百分点的下滑。也即如果房地产投资从目前20.3%下滑至17.3%,在其他因素不变情况下,我们判断GDP增速会由目前的7.6%下降至7.39%,如果这会触动政府底线,也会一定程度改善行业的生存环境,这种预期可能成为提升地产股估值水平的因素,建议买入万科、招商、保利、金地、荣盛、金科、华业、北京城建等一二线龙头公司。