房地产行业2010年下半年投资策略:调整态势已逐步确立,宏观因素不确定性增多

投资要点

1、去杠杆化是房地产调控政策的核心。在历次房地产调控中,房地产信贷的调整无疑是调控政策的重点和核心。房地产信贷的收紧使房地产信贷杠杆缩小,从而抑制房地产市场需求;同样,房地产信贷的放松可以有效刺激房地产需求的膨胀。本次房地产信贷调控的严厉程度可以说史无前例。除了收紧房地产信贷,本次调控涵盖土地供应、房地产税收、保障房建设等方面,调控力度之大、覆盖范围之广前所未有。

2、在一系列调控政策出台之后,全国房地产市场销售面积和销售均价同比增速均有所下滑,一线城市销售面积环比出现持续下降,同比降幅不断增大,房地产成交市场调整态势已逐步确立。对于销售价格而言,在开发商现金流压力逐步增大、再融资闸门迟迟未开以及土地增值税执行力度增大等影响下,降价已是大势所趋。

3、目前国际和国内宏观经济环境具有较强的不确定性。一方面,欧债危机使得本已出现好转的外围市场前景预期下降,是否会引发国内宏观政策尤其是房地产市场调控政策的放松有一定不确定性。另一方面,通货膨胀压力和二次探底风险并存,是否加息以及何时加息将影响房地产市场调整时间。

4、人民币重启汇改进程对调整趋势无实质性影响。央行进一步推进人民币汇率改革符合前期预期,并不是一个超预期事件。人民币恢复小幅渐进升值对于房地产板块会形成良好的心理预期,但短期看很难落实到房地产公司的经营层面。当然长期来看,人民币逐步升值会加大国内和国外市场的投资需求。但在目前房地产信贷执行严厉程度可以说史无前例的情况下,投资需求很难释放,因此对已形成的调整趋势并无实质性影响。

5、房地产税短期出台的迫切性有所降低。由于目前国家已采取了一系列调控措施来遏制楼市非理性上涨,而目前房地产市场也已呈现高位回落趋势,因此从短期来看开征房地产税的迫切性有所降低,但从中长期趋势看,房地产税的开征有助于遏制投资投机性需求的高涨,有利于房地产市场的健康稳定发展。

6、我们认为,在调控重拳出击之下,房地产市场的调整态势已经确立,但宏观环境的不确定因素将影响调整的幅度和时间,不排除宏观调控政策因经济下行风险增加而出现松动,另外是否加息以及何时加息将影响房地产市场调整时间。从板块估值情况看,目前仍有下跌空间。我们维持对行业的“中性”评级。个股选择上,可逢低关注布局二、三线城市较多的万科A 和保利地产、安全边际较高的滨江集团和苏宁环球。