房地产13年中期投资策略报告:城镇化视角下房地产投资机会

城镇化加速阶段,住房需求强劲

我国城镇化沿着纳瑟姆曲线演进,正处于加速城镇化阶段。加速城镇化下的住房需求不仅包括刚性需求和改善需求,还包括被动需求和投资需求。目前,刚性需求和改善需求主导,住房需求强劲,房地产市场呈现出“量价齐升”的态势。当前,房地产调控政策仍然呈现出“央紧地松”的特点,地方政府消极执行中央调控政策,且地方政府限价开发商放缓推盘,预计9月份将迎来开发商集中推盘现象,商品住宅销售有望再次迎来爆发式增长。

土地城镇化加快,行业供给弹性大

我国城镇化是政府主导的,并非市场化进程。政府主导主要表现在开发区建设、新城建设、大学城建设和城中村改造等,将大量的农田、农村宅基地等转变为城市建设用地,造城运动造成土地城镇化加速推进。目前,我国房地产行业景气度、新开工、投资、待售面积等指标均逐步改善,开发商拿地积极性增加,房企库存压力下降。同时,行业供给弹性较大,尤其是近期房企拿地积极性增加,进一步增加了行业供给弹性。

加速城镇化下房价上涨是铁律

从美国、日本、韩国经验来看,城镇化进程能够拉动房价上涨,加速城镇化期间,房价快速上涨。我国独特的城镇化进程与房价走势关联度较高,城镇化率每提高1%,商品房销售价格指数上涨25.74点。目前,我国正处于加速城镇化阶段,新型城镇化下的城市群的崛起将为中国房地产市场注入新的动力与活力,下半年房价上涨是大概率事件。

房地产调控央紧地松,政策重估或将启动

从房价与房地产调控内在逻辑来看,房价每上涨15%以上,次年就会出台严控政策,2005年的“国八条”、2010年的“国十条”、2013年的“新新国五条”都是对房价暴涨的政策反应。“新新国五条”再次凸现出中央调控的决心,但地方政府消极执行中央调控政策,央紧地松是当前调控政策的主要特点,9月份或将启动政策重估。

新型城镇化来临,再融资短期难以放开

前,国家正在积极酝酿出台《全国城镇化规划》,城市群或成为新型城镇化的重要载体,长江中游城市群和成渝城市群将成为未来房地产业发展的亮点和热点。近期房企和涉房企业再融资风起云涌,我们认为房企再融资短期放开的可能性不大,但涉房企业“闯关”的概率较大。

政策决定行情,推荐行业龙头和区域龙头

政策决定行情,政策重估或将启动。行业基本面持续改善,板块估值安全边际较高。城镇化和再融资是下半年房地产投资的两条主线,城市群崛起和再融资进展将主导板块行情。我们维持行业“增持”评级,重点推荐招宝万金等行业龙头和金科股份、中天城投、滨江集团、苏宁环球等区域龙头。