房地产行业周报:定向加息势头不减,龙头相对优势扩大

9月份在社会融资和信贷规模超出预期的情况下,居民中长期贷款连续5个月保持同比减少,但是居民端短期信贷流入房地产的势头并没有减弱未来需求端进一步去杠杆预计引起销售端的连锁反应,结合定向加息效应持续发酵,4季度全国商品房的销售数据依然具有较强的不确定性。未来核心决定因素我们认为一方面在于信贷规模的控制,另一方面在于居民需求端对资金成本的敏感程度。目前这种低敏感程度依然建立在房价惯性上涨的一致性预期之上,未来随着市场量价水平的深化调整,敏感程度预期会有所提升。

9月份龙头房企销售数据依然保持超预期的增长速度,在市场增速显著放缓的情况下,龙头房企在品牌、产品、服务等方面的优势快速转变为溢价因素。CRIC 数据显示前三季度TOP10市场占有率高达24.4%,提升5.7pct,显著高于TOP100其他各梯队-1.0至1.6pct 的窄幅区间。在TOP100各梯队房企销售数据的基础上线性外推可以预计中小房企经营状况或面临进一步恶化,未来市场格局将继续由一线房企主导。前三季度一线房企普遍实现全年销售目标的80%以上,保守估计超额完场全年销售目标无忧,叠加此前销售上行周期内项目结转对利润空间的增厚,未来业绩表现或维持较高水准。此外第二梯队销售弹性较高的区域房企在区域价值兑现的小周期内或延续良好的销售表现,资本市场表现同样值得期待。