房地产行业2季度投资策略:政策是悬在头上的一把剑

人民币升值对房地产行业的催化动能不足。我们目前的判断是人民币升值的幅度应在5%以内,延续时间尚难以判断。人民币升值预期对房地产行业是一个正向刺激,但在政策调控面前,可能催化动能不足通胀对房地产行业是一把双刃剑。目前的通胀压力来自于2009年各国基于刺激经济的需要而投放的大量货币引致的流动性泛滥。我们认为,今年我国出现通胀的可能性较小,反而是出于对流动性的担心而出台加息政策的可能性更大。

2季度销量超预期回暖可能成为短期反弹的催化剂。我们重点关注的13座城市的成交量在今年的1月份和2月份连续两个月出现环比下降,且降幅分别达到38.95%和53.72%。3月份的成交量则出现了大幅回升。我们预计这种势头可能会延续一定时间。那么,销量的超预期回暖可能成为地产股短期反弹的催化剂。

政策将视房价而动。鉴于目前房价仍处高位,我们认为接下来的政策力度和频率将在很大程度上依赖于房价的表现。如果房价保持稳中略降的格局,则对市场各方来讲,则无疑是一个多赢的局面。我们预计未来政策也将主要是在国十一条框架下的细化和落实。

投资策略:维持中性,等待天时地利人和。我们的综合判断是,人民币升值和通胀预期对地产股都有正向刺激,但政策犹如悬在房地产头上的一把剑,随时可能落下来。在这种背景下,地产股难有大的行情。但楼市的超预期回暖有可能成为地产股短期反弹的催化剂,可短线参与。建议关注三类公司。(1)受益于城镇化进程、发展空间较大的二三线区域龙头地产企业,以及在二三线城市拥有较多土地储备的全国性龙头,如滨江集团、万科;(2)土地储备多、可售资源多、重估价值高、项目周转快、业绩弹性大的龙头企业,如招商地产、金地集团、保利地产;(3)随着经济的逐步复苏,商业地产也逐步复苏,建议关注同时拥有优质住宅和商业地产项目,可适度平衡收益规避风险的公司,如阳光股份、世茂股份。