万科A2009年报点评:业绩符合预期,稳健是未来主基调

09 年净利润增长32%,EPS0.48 元,基本符合预期.

09 年实现营业收入489 亿元,净利润53.3 亿元,较上年同期分别增长19%和32%,EPS0.48 元,业绩基本符合预期。

销售平稳增长,具备较强的业绩保障性.

09 年公司实现销售面积664 万平方米,销售金额634 亿元,同比分别增长19%和33%。销售增速虽然未能超越行业整体水平,但期末公司尚有343 万平米、357 亿元的已销售资源未参与结算,2010 年业绩保障性较大。

“量入为出”,稳妥扩张.

公司在去年中期将 09 年新开工面积由年初计划的403 万平方米调高至585 万平米,增长45.2%,实际完成561 万平方米,10 年计划855 万平方米,同比09 年实际完成数增长53%。09 年稳健扩张,新增项目44 个,新增权益计容建面达1036 万平方米,为此须支付的土地价款为248 亿元,远小于公司09 年全年的销售额,截至09 年末,上述项目共支付地价149 亿元,公司权益规划总建筑面积达2481 万平方米。44 个项目大多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市,平均楼面地价为2401 元/平方米。

财务状况稳健.

09 年公司通过一系列措施和行动,使管理费用和销售费用分别同比降低了6%和19%,两项费用合计占营业收入的比例同比降低了27%。报告期末,公司持有货币资金230 亿元,比08 年末增加15%,远高于一年内到期的非流动负债与短期借款之和(86 亿元),净负债率19.7%,比08 年末下降13.4 个百分点。

微调 2010 年业绩预测,维持“谨慎推荐”评级.

我们认为公司未来仍将保持稳健增长,预计 10 年销售额将与09 年持平,实现营业收入645 亿元, 10-12 年EPS 分别0.66 元(14x)、0.86 元(11 x)、0.99 元(9.5 x),RNAV8.14 元,维持“谨慎推荐”