6月统计局房地产数据点评:销售略显疲态,等待经济增长预期走好

销售略显疲态,三季度需求难言更好。6月单月商品房销售面积、销售金额分别为12315万平、7512亿元,同比增长10.8%、17.7%,较上月回落17.5%、15.7%。尽管有去年环比基数渐高的因素,但6月环比5月的销售动能仍略显不足,仅为32%左右,低于过去5年的均值。鉴于钱荒对按揭贷款发放的短期冲击,我们认为7-8月的销售低于预期的概率较大。

投资增长平稳,外源融资渐显重要。6月单月房地产开发投资额、资金来源分别为10030亿元、12110亿元,同比增长19.4%、32.2%,较上月上升0.0%、5.4%。房地产开发投资额自今年以来一直都与固定资产投资额保持同步,1-6月房地产和固定资产投资累计增速均为20.3%,此增速已接近历史较低水平,我们认为从宏观经济保增长着眼,进一步出台严厉政策打压房地产几无可能,未来开发投资额将保持平稳增长。从资金来源增长的结构来看,6月主要来自国内贷款和自筹资金增长的贡献,按揭贷款增速从5月的46.3%放缓到38.0%,未来开发商借助外源融资的趋向将更为明显。

新开工仍处于恢复期,三季度难有大作为,棚户区改造或成关键增量。6月单月房地产新开工为22288万平,同比增长14.2%,较上月提升15.7%。我们认为此快速增长含有数据幻觉的成分,如果考虑去年5-6月数据大幅波动的因素,实际上2013年5/6月较2011年5/6月增长分别为-3.3%、-3.6%;从更长的视角看,今年2季度同比增长仅为8.8%,甚至未恢复到2011年的绝对开工水平,我们预计3季度新开工尽管会有10%左右的恢复性增长,但绝对的开工水平仍将低于2011年。上周末国务院常务会议细化今年304万套棚户区改造,我们测算此项改造可新增1.52亿平开发量,可能在短期内成为新开工增量,由于资金和责任落实时滞的存在,我们认为此增量更多在4季度体现。

我们预计2013年下半年各项数据将较为平淡。我们预计2013年房地产销售面积、开发投资额和新开工面积增长分别为10.3%、20.1%、6.8%。3-4季度销售面积同比增速将回落至0%、0%,7-8月由于高基数因素单月销售可能出现负值。(具体见表1)

地产股仍是最安全的标的,建议标配,等待经济增长预期稳定后销售再起。目前地产龙头估值仅8X,全年业绩25%以上增速无虞,地产板块仍是最安全的板块,但由于短期经济增长预期变差和金融风险整治将影响地产销售,板块性机会未到,估值缓慢修复是3季度的主题,我们建议投资者关注更多的结构性机会和大公司确定性增长带来的修复性机会,前组包括招商地产、阳光城、中天城投和南国置业,后组包括万科A和保利地产。