对发改委《意见》快评:逐步推进房产税有利于平抑房价

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在推出物业税不成熟的情况下,逐步推进房产税改革是现实之举。在西方发达国家,物业税是地方政府税收来源主要税种之一,如美国物业税的征收额度是房产总价值的1%-1.5%,每年对房屋价值评估后征收一次,主要由地方政府征收,用来支付治安、消防等公共产品的支出。1986年我国就出台了《中华人民共和国房产税暂行条例》国发[1986]90号文,条例明确规定“……房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳,税率为1.2%……个人所有非营业用的房产免纳房产税;房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%”。而我国在推出物业税不成熟的情况,逐步推进房产税改革是现实之举,有利于平抑房价、合理引导消费。

今年发改委的提法与2009年不同,可以说表述力度没有2009年厉害。2009年05月25日,国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知(国发?2009?26号),第九条“加快推进财税体制改革,建立有利于科学发展的财税体制”中提到要“深化房地产税制改革,研究开征物业税 (财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责)”;而2010年5月31日,国务院同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》第五条指出,“出台资源税改革方案,逐步推进房产税改革”,可以说表述力度没有2009年厉害。

逐步推进房产税改革将削弱房地产“投资品”属性,有利于平抑房价、改变人们心理预期、合理引导房地产消费。房价不仅仅是供求关系问题,人们心理预期对房价产生较大影响,逐步推进房产税改革有利于改变大家的消费预期,稳定房价。另外,房地产具有“投资品”属性,保有环节税费过低,投资性或投机性需求必然猖獗,逐步推进房产税改革、增加保有环节税费将直接影响人们的投资行为,有利于合理引导住房消费。

逐步推进房产税改革短期对人们心理产生影响,长期看将改变房地产运行轨迹。虽然房产税短期难真正推出来,但从国务院层面发文要求逐步推进房产税改革,我们建议重视中央态度的重大转变,这与前几年专家学者建议在中国开征物业税完全不同,这次是真的“狼来了”。

维持行业 “谨慎推荐”的投资评级。逐步推进房产税对人们心理预期产生负面影响,房地产销售将受到压制,但考虑地产股跌幅较大,已基本反映目前悲观预期,估值已接近08年底水平,机构配置很低,我们认为地产股进一步下跌幅度有限,将已进入震荡筑底阶段,有反弹机会,建议低配,选股时注重业绩锁定性和成长性,可关注三类品种:①全国及区域龙头:如保利、滨江、华业、中天城投;②城投类股:云南城投、黑牡丹;③资产注入:广宇发展、沙河股份。