房地产行业2013年1-3月运行数据点评

一、新开工下滑超预期。1-3月新开工累计增速为-2.7%,相比前两月的增速下滑了17.4个百分点,而三月单月的新开工也大幅下滑20.2个百分点。今年新开工数据波动比较异常,从2月份的超预期到3月的低于预期,并没有特别有说服力的理由来解释这一现象。但对未来新开工的变动趋势,我们认为方向仍是向上的,一是销售较好,前三月销售面积增长37.1%,二是企业资金好转,同期资金来源同比增长29.3%。并且现有调控政策并不会对行业产生明显负面影响,未来新开工增速将逐步回升,但考虑三月份下滑超预期,我们对全年新开工增速从前期的9%下调至7.5%。

二、投资增速小幅回落。三月房地产投资累计增速为20.2%,增速环比前两月下降2.6个百分点。增速下滑的原因一方面来自新开工的下滑,另外投资要素的价格回落也是重要原因,因为1-3月每平米施工面积对应的投资额为274元,同比下降了0.9个百分点,而1-2月每平米施工面积对应投资额同比大幅增长6.5%,我们对全年房地产投资增速的判断为17.3%。

三、土地购置改善情况滞后:1-3月土地购置面积和金额同比下降21.9%和10.2%,原因仍是统计局公布的土地购置数据存在滞后,因为开发商在购买土地时普遍为分期付款方式,虽然当期市场成交已经明显好转,但数据上得到体现需要后期土地款支付完成才能体现,未来行业层面土地购置情况改善会逐步在数据上得到确认。

四、资金来源增速略有下滑:1-3月企业资金来源同比增长29.3%,增速环比前两月下降4.4个百分点,相比去年同期上升21.1个百分点,银行贷款和自筹资金的增速环比都有所回落,预计未来货币政策趋于中性,企业资金情况会逐步有所趋紧,但波动幅度会比较平滑。

投资策略:我们维持对板块的乐观判断,因为看好的前提,即政策面进入平稳周期这一判断没有变化,根据经验在政策稳定周期中地产股取得超额收益可能性较大,而行业的基本面也比较稳定,并且地产新开工和整体经济的增速下滑超出预期,从稳定经济的角度短期继续出台严厉政策可能性也更小,地产政策和经济下滑的跷跷板效应又再次出现,建议增加地产仓位,推荐万科、保利、招商、金地、荣盛、金科、华业、北京城建等一二线龙头。