2010年中期投资策略:政策阴霾待散,反转仍需等待

暴风骤雨式的调控已对房地产市场产生影响

“两会”后房价飙升迫使政府在“国四条”的基础上祭出空前严厉的“新国十条”,剑指房价七寸,核心内容是建立考核问责机制、贷款首付比例和利率大幅度提高、暂停发放购买第三套及以上住房贷款和研究制定税收政策等,中央各部委及地方迅速响应,影响明显,销量萎缩,在一个月内, 17 重点城市周销量平均下降幅度高达57.3%。

国际形势变化或使调控节奏放缓,但政策持久性不用臵疑

当前经济增长三大引擎均面临着较大压力,欧洲主权债务危机升级更使当前房地产调控面临两难抉择,我们认为调控节奏或将放缓,第3 季度将以执行已出台的调控措施为主,不会放松,且未来有推出保有环节税的可能。

楼市有“休整”需要,调控将使调整幅度加深

09 年楼市的疯狂本身就透支了未来的部分需求,房价的飙涨也削弱了一部分购买力,我们预计若目前政策严格执行一年,2010 年全国新建商品房销售面积将同比下降20% 左右,销售价格将回落至 09 年3 季度的水平。

地产股业绩及估值面临下调风险

地产股业绩和估值正面临诸多压力:地产龙头1-4 月份销售业绩均表现不佳;板块现金流出加快、短期偿债能力略有下降;行业调整将导致未来量价齐跌;直接融资难以顺利实施也导致地产股缺乏释放业绩动力。

板块进入震荡筑底阶段,反转仍需时日,建议低配

调控压力仍大,且有可能推出保有环节税,地产股趋势性机会中短期难至 ! 但考虑地产股跌幅较大,已基本反映目前悲观预期,估值已接近08 年底水平,机构配臵很低,我们认为地产股进一步下跌幅度有限,将进入震荡筑底阶段,有反弹机会,建议低配,选股时注重业绩锁定性和成长性,可关注四类品种:①全国及区域龙头:如保利、滨江、华业、中天城投;②城投类兼保障住房受益股:云南城投、西藏城投、黑牡丹;③资产注入:广宇发展、沙河股份;④商业地产股:轻纺城、海宁皮城、世茂股份。