北京城建:销售超预期

销售超预期。北京市场近期体现了充分的复苏弹性,而这正是北京城建的大本营,近期公司开盘项目不断超预期。主力项目北京世华龙樾相比年初预计售价上涨了约1万元,幅度达到43%,按30万平米可售,收入增加30亿元,并且每期推出项目都有两倍以上认购率,开盘即基本能完成去化。虽然该项目要求配建保障房,但项目整体毛利率预计不低于57%。

自上而下投资逻辑的最理想标的。我们认为13年北京仍是供求最健康的区域,因为截至到2012年11月,商品房销售面积同比增长了53%,而新开工同比下滑了40%。从自上而下的角度分析,也即寻找各区域市场回暖中最受益的公司,北京城建是最理想标的。公司目前在北京尚有211万平米未结算项目,占总储备的58%,公司在13年仍有希望销售超预期。

为数不多实现逆市扩张的公司。11年销售下滑影响了开发商预期,各公司拿地普遍谨慎,但12年销售再超预期,又导致土地市场的火爆,但土地市场低点早已过去。所以在11年行业低谷时实现拿地公司的增长将更有保障,城建凭借国有背景和一二级联动的发展模式,在11年土地市场大有斩获,当年新增项目权益建面110万平米,帮助整体储备规模增长32%。

资金状况和业绩锁定率名列前茅。公司在三季度末账面现金达到55.5亿元,相比年初上升了86%,短期负债占现金余额的比重仅为9%,明显优于上市公司整体90%的水平。公司业绩锁定率也达到221%,高于地产公司整体123%的水平,北京城建未来两年业绩已完全锁定。

升值资产将得到显性化处理。公司在今年将采用公允价值计量投资性房地产,我们预计这将使公司的负债率从目前的75%下降至69%,而会计准则变化对净利润影响的波动较大,我们的盈利预测暂不考虑这部分影响。

投资建议及估值

不考虑公允价值变动收益前提下,预计12、13年eps为1.17、1.63元,市盈率为12.2、8.7倍;重估每股净资产20.33元,目前折价约30%。由于公司所投资的国信证券和锦州银行等企业具有上市预期,给予公司17.9元目标价,相当于13年11倍市盈率,建议买入。

风险

房价上涨过快导致政策加码。