万科A2012年年报点评:继续领先行业,迈向更广空间

营业收入超千亿:2012年公司实现营业收入1031.2亿元,净利润125.5亿元,每股收益1.14元,分别同比增长43.65%、10.4%、29.55%,基本符合我们预期。

管理水平和收益质量继续提高:2012年公司管理费用率为2.7%,同比下降0.9个百分点,连续2年下降;ROE方面,2008年以来逐年上升,2012年达到21.38%;ROIC为10.26%,同样也达到5年来的新高。负债水平略有上升:2012年末,公司资产负债率为78.32%,扣除预售款后负债率为43.73%,处于较低水平;偿债能力方面,有息负债率为87.16%,达到近7年来新高,净负债率为43.73%;另外,期末公司拥有货币资金523亿,短期有息负债为356亿,不存在短期偿债压力。

住宅产业化和绿色建筑发展继续领先行业:2012年公司装修房交付量超过8万套,2013年,公司的房屋交付量预计将超过11万套,装修房占比将达到91%。2012年,公司工厂化项目新开工面积达到272万平,随着工厂化技术应用和体系构建的逐步成熟,公司将迎来工厂化的全面推进期。2012年,公司共计完成20个绿色三星项目,总建筑面积为166.6万平,占全国绿色三星住宅面积的44%。随着公司建筑研发力量不断增加,公司在住宅产业化方面的领跑优势将进一步得到增强。

稳步走向境外市场:2012年公司成功收购了香港上市公司南联地产控股有限公司75%的股权。目前南联地产已更名为万科置业(海外)有限公司,为公司今后国际化业务的探索和开展创造了更为便利的条件。2012年,公司成立了海外业务推进小组,在全球范围内展开考察和调研。2013年初,公司通过和当地有经验的品牌开发商合作的方式,进入香港、美国市场。

2013年业绩完全锁定:2012年末,公司已售未结算面积1355万平方米,对应合同金额1437亿元,这些绝大部分将在2013年结算,锁定2013年业绩。2013年毛利率略有下降:2012年公司已售未结算资源均价为10602元/平方米,较2011年下降5.86%,考虑到2013年CPI可能上行,我们认为公司2013年毛利率将会继续下降。但随着2013年销售价格的上涨,公司2014年毛利率将有所恢复。

高速增长可期:2012年公司新增项目78个,权益建面1589万平,2013年截至到公布年报时,新增项目14个,权益建面286万平,公司在土地市场热情继续高涨;2013年公司计划新开工面积超过1653万平,同比增长15.35%,计划竣工面积1290万平,同比增长31.77%。基于公司在品牌、融资能力、研究能力、管理水平等方面的优势,公司未来将继续保持高速增长,市场份额将继续提升。

投资评级:公司13-15年每股收益分别为1.38元、1.79元、2.35元,按2013年2月28日公司收盘价12元,公司13-15年PE分别为9x、7x、5x,估值低于行业平均水平。绝对估值方面,公司当前RNAV为12.48元/股,按3月1日股价折让3.66%,考虑到公司的行业地位和目前市场状况,我上调公司评级至“买入”。