房地产行业厦门、武汉调研概要:交易量/价格前景稳定;买入A股开发商

年初至今厦门、武汉交易量表现领先...

我们于本周走访了厦门和武汉的开发商、房产中介并参观了一些项目。在我们追踪的40个主要城市中,共有9个城市(厦门、贵阳、石家庄、海口、三亚、南昌、哈尔滨、太原和武汉)的2012年1-9月月度交易量高于2008-2011年期间的月度水平,厦门和武汉亦在其列。

需求保持强劲,未见明显放缓迹象在我们参观的7 个项目中,大约60%-80%的成交量(比例随项目定位的差异而不同)来自首次购房者,大约50%的成交量(据当地销售人员介绍)来自限购令之下符合缴纳一年以上所得税要求的非本地户籍居民。两个城市的房地产市场呈现出一些共同点,因为这两个城市由于基础设施、生活水平和教育/医疗资源较好,对周边辐射城市的居民具有较强的吸引力。贷款购房者占据大多数(约为80%),其中约有30%的购房者使用了住房公积金贷款,我们认为这有受到厦门于今年1月以及武汉于今年4 月/11 月提高公积金贷款额度/调整公积金贷款方案的推动(图表5)。

尽管供应仍面临压力,但开发商的降价意愿降低供应压力仍然较大,虽然厦门的库存已自最近的高点回落,但武汉库存仍在增加。尽管如此,两个城市的库存月数(可售但尚未出售的面积/12个月滚动销售面积)已经从近期峰值下降,尤其是厦门,根据搜房网的数据,目前厦门的库存月数仅为10个月,而其2008年至2012年10月的均值为15个月。尽管武汉的供应压力相对较大(万科表示当前库存月数为15个月,而搜房网的数据为25个月),但据我们了解,从现在到年底期间,由于现金流大大改善,武汉大型开发商的降价意愿下降。

海外上市开发商股价中已计入销量积极因素;更看好A 股开发商我们认为我们所覆盖的海外上市开发商的股价已基本计入了稳定的销量前景,股价表现进一步领先的前提是房价持续上涨。我们认为我们研究范围内的A 股开发商更具吸引力,因其估值已计入了进一步调控所带来的交易量下行风险。

首选股:首开股份、绿城房产和龙湖地产(均位于强力买入名单)。

主要风险:下行:政策进一步紧缩和/或宏观经济硬着陆;上行:政策意外放松。