首开股份:北京项目高盈利,京外项目渐成长

项目储备的40%(约350万平米)在北京,高盈利项目多,销售前景可期。公司在北京项目多数拥有突出的地段优势,我们判断除政策性房项目外,这些项目按照目前售价的毛利率大多超过50%。最近首开智慧社、机场东路项目销售仍然很好。首城国际中心、常青藤、方庄时代紫芳、望京国风上观、幸福三村、以及天津湾项目等,预计只要适当时机促销,需求也会明显释放。

京外项目逐渐成长。项目储备的60%(约530万平米)在泡沫较小的二三线城市,如重庆、苏州、扬州、海门、厦门翔安、太原、沈阳等。随着价格抬升,盈利能力逐步提高,长期发展前景良好。

销售能力强,善于根据市场形势变化调整销售策略。09年初熊市中适时发力促销,09年中后期又顺应市场售价低开高走。

2010年新开工面积大幅增长。年初计划为220万平米,将较2009年实际完成新开工面积(97万平米)有较大增长。其中在北京和京外的面积各50%,为未来业绩释放奠定基础。

拿地谨慎而进取。公司资金充裕,有进一步扩张的实力,09年账面资金一直呈上升态势,但公司坚持不争拿高价地。

维持增持-A评级。保守估计,公司每股RNAV在20元以上;小幅下调未来三年盈利预测;小幅下调目标价至19元。地产板块短期内仍将受政策抑制,三季度以后若调控政策逐步放松,有望带来投资机会。