地产行业季度策略报告:政策预期改善,量价继续探底

政策面:限购结构性放开是最大的政策改善方向,限贷可动空间较小。2014年两会政府工作报告及中央工作会议均淡化房地产调控表述,分类调控、去行政化的调控思路日益清晰。限购结构性放开依旧是最大的政策改善方向,从去年温州、徐州放松限购的影响来看,政策对当月及接下来一个月的销量刺激较明显。考虑到目前市场流动性及购房者预期均不及去年,中性假设下,若所有城市放开限购,将拉动上半年全国成交面积累计增速由我们预测的0.83%提升至4.6%。限贷放开不符合高层控制投机性需求的指导意图,判断放开限贷的可能性较小。降低投机购房杠杆,控制泡沫程度,保证金融体系的安全将是中央调控房地产市场的长期基本思想。且在目前资金成本上升的趋势下,即使贷款调节权利下放至银行,银行出于盈利的考量,降低目前房贷利率的动力亦不足。

流动性:表内资金趋紧,非标融资逐步回落。一季度尽管场内资金成本已有所回落,但出于对地产资金链的担忧,部分银行开始收紧房地产贷款业务,开发商融资环境并未见明显改善。1-2月房企国内银行贷款同比增长24.2%,较去年全年增速下滑6.4个百分点。根据平安银行组判断,在经历年初信贷集中投放后,二季度流动性较一季度将有所偏紧。非标渠道方面,受年初中诚信托违约风波,及市场对三四线城市楼市担忧升温影响,1-3月房地产集合信托募集资金765亿,同比仅增长8.7%,较2013年全年78%的增速回落明显。同时由于8号文规范非标业务,大量基建、工商企业被迫将手伸向银行表内,在银行贷款额度总量有限的前提下,需求方的增加意味着房企银行贷款的额度和成本均有可能受到冲击。

基本面:成交仍在探底,投资增速延续回落。微观上门量数据显示,3月上门量环比上升6.2%,但同比下降18.2%,显示需求端仍未有明显起色。供给端由于去年下半年土地成交同比增长27%,潜在供应依然较大。在供需此消彼长的背景下,加上信贷依然趋紧,短期楼市成交仍不容乐观。乐观/中性/悲观假设下,预计上半年全国商品房成交面积增速分别为4.3%、0.83%和下降2.2%。

受销售遇冷影响,一季度全国300个城市土地成交建面同比减少15%,我们统计的十大开发商2014年新开工计划同比增速仅为9.6%,较2013年36.5%的实际增速下滑明显,在开发商拿地和开工趋谨慎的前提下,预计二季度投资增速在乐观/中性/悲观假设下分别为19.4%、17.6%和12.8%。

投资策略:宽幅振荡,博弈主题,逢低加仓模式绩优股。二季度尽管政策仍存在改善预期,但流动性尤其是按揭信贷的紧张,加上市场对房价下跌的担忧情绪逐步蔓延,平淡的销量表现进一步强化了购房者的观望预期,基本面仍将继续探底。在基本面未见底而利率成本趋紧的背景下,板块仍难有趋势性机会,政策的预期改善催化的小周期反弹行情在二季度初将明显减弱。我们判断2季度板块投资将围绕“保底”和“缩量降价”走出宽幅振荡的行情。投资上建议关注弹性未被完全释放的国企改革主题,推荐中洲控股、深振业;并建议逢低加仓具备模式优势,业绩增长有保障的长期绩优股:华夏幸福、世联地产。

风险提示:流动性趋紧带来的销量持续恶化风险。