房地产行业周报:推盘高位回落带动成交量回调

本周平安观点:本周行业基本面平淡,各项先行和成交指标符合预期。

我们依旧维持6月份成交环比上升概率较大的判断,行业基本面在6月份无太大风险,但进入7月后将很大概率走出环、同比双降的局面。由于2012年下半年成交量环比上半年高75%(重点城市环比高40%),今年下半年重点城市及全国的成交量同比下滑将是大概率事件,基本面的沉闷将不利于板块走出趋势性行情。判断6月过后板块投资将重新进入垃圾时间,下一个可以博弈成交的时间窗口将是9、10月份。

本周成交:推盘高位回落带动成交量回调。本周重点跟踪城市成交环比下降12%,同比上升13%。其中一线城市环比下降2%,二线城市环比下降11%,三线城市环比下降28%。受连续两周推盘量大增后高位回落影响,本周成交环比出现回调。截止6月8日,6月重点城市日均成交面积环比5月上升2%,同比下降4%。其中一线城市环比上升12%(同比降4%),二线城市环比上升2%(同比持平),三线城市环比下降15%(同比降18%)。截止6月8日,监测城市可售面积环比上月上升1%,同比下降5%。跟踪城市3个月平均去化月数为7.9个月,环比下降9%。

本周土地市场:本周监测的20个主要城市共推出各类土地88宗,较上周减少14宗,推出面积436万平,较上周增加59万平。共成交各类土地101宗,较上周减少11宗,成交面积397万平,较上周增加25万平。

一周行业动态。国家统计局公布1-5月房地产开发与销售情况。1-5月房地产投资依然保持温和复苏趋势。1-5月份,全国房地产开发投资2.68万亿元,同比名义增长20.6%,增速比1-4月份回落0.5个百分点,依然保持弱复苏趋势。

我们认为上半年由于住房需求依然旺盛及开发商现金流改善将使房地产投资依然保持温和复苏的态势,但一季度成交大增对需求的部分透支及政策不确定性将压制投资回升高度。新开工维持正向增长,土地市场火爆依旧。1-5月新开工面积7.36万平,同比增长1%,依旧维持正向增长。随着去年下半年新开工基数逐步走低,预计未来新开工同比将逐步增加。5月单月房企土地购置面积2931万平,环比上升9%,为年内单月最高值,土地市场依旧火爆。土地市场的逐步回暖为未来一年的新开工增长奠定了基础。5月成交缓慢恢复,房价上涨放缓但压力犹存。1-5月,全国商品房销售面积同比增长35.6%,销售额同比增长52.8%。

单月来看,5月成交面积和金额环比4月上升6%和3%。我们认为随着5月底以来推盘量的逐步恢复,预计6月环比将有较好改善。1-5月商品房均价为6611元/平,环比下降1%。但从5月百城房价指数来看,仍有77个城市住宅价格环比上涨,房价上涨的压力仍然存在。同时根据我们跟踪的主要城市去化月数来看,进入5、6月后主要城市的去化月数大幅下降,平均去化月数不及8个月,也从侧面佐证了房价上涨压力犹存。

6月成交判断:随着地方政府对楼盘预售价格的直接干预,预计未来房价上涨幅度将逐步趋缓,政策短期内再次强化的风险较小。从上门量等微观指标观察,需求依然处于较为旺盛的阶段,预计成交将在6月有所恢复。

风险提示:价格快速上升带来调控有加强的风险。