保利地产9月销售数据点评:继续以价换量促销售,开始进行土地储备

销售面积连续8个月保持同比30%以上增长。2012年9月,公司实现销售面积78.55万平方米,同比增长33.7%,环比增长4.03%;前9个月公司共实现销售面积669.2万平方米,同比增长34.03%。 销售金额连续3月环比下降。2012年9月,公司实现销售金额77.59亿元,同比增长15.19%,环比下降8.5%,销售金额连续3月环比下降;前8个月公司共实现销售金额756.28亿元,同比增长32.04%。 销售均价连续3月下降。9月份公司销售均价为9878元/平方米,环比下降12.04%,销售均价已连续3月下降;同比下降13.85%。9月公司销售均价再次降至万元以内,一方面和公司销售产品结构有关,另一方面表明公司继续在以价换量,加速清理库存。

开始进行土地储备。9月份公司在北京新增两个项目,均为合作拿地,项目总建筑面积50.47万平方米,总地价44.6亿元。1-9月,公司共取得9个项目,合计建筑面积417.77万平方米,总地价124.33亿元。在两个月为拿地后,公司在9月份开始进行土地储备,且项目位于核心城市,表明公司对土地市场态度正在转变,预计未来还将继续进行土地储备。目前公司拥有项目储备约2850万平方米。

盈利预测和投资评级:预计公司未来三年净利润分别为85.53亿、107.52亿、139.3亿,每股收益分别为1.2元、1.51元、1.91元。按10月11日公司收盘价10.69元,公司未来三年PE分别为9x、7x、5x,估值低于行业平均水平。绝对估值方面,公司当前RNAV为11.86元/股,按10月11日股价折让10.9%,考虑到RNAV估值一般都有15%-20%的折让比例,我们认为公司目前估值处于相对合理区间。综合以上分析,我们维持公司 “增持”评级。