房地产行业周报:成交小幅回落,地方政府救市力度渐增

本周平安观点:本周绍兴、福建相继出台救市政策,除常规的放开限购外,两者均在信贷政策方面下发了相关指导意见,其中绍兴更是明确二套房贷首付比例地方法人银行业金融机构按不低于40%的最低限执行。目前政策放松逐渐触及对成交影响更为关键的信贷政策,信贷政策修复及流动性改善为基本面向上提供想象空间,板块估值有望继续反弹,而此轮反弹的高度将取决于基本面改善的幅度,建议投资者短期可适度参与资金博弈带来的板块反弹机会。个股上建议关注业绩稳健的万科、下半年销量存在超预期的保利、受益京津冀一体化的华夏幸福及联姻搜房、互联网平台建设有望加速的世联行。

本周成交:成交环比下降10%。本周重点跟踪城市整体成交35961套,环比下降10%,同比下降9%,高于2014年周均值(34449套)4.4个百分点,低于2013年周均值(43061套)16.5个百分点。其中一线城市环比下降28%,二线城市环比降6%,三线城市环比降2%。客户购房意愿指数环比下滑。7月28日-8月3日客户购房意愿指数为95.9,环比下降7.9%,较前四周均值降2.5%,较2014年均值(101.3)降5.3个百分点。推盘量环比下降,去化率有所回升。7月28日-8月3日16个重点城市新推盘5883套,环比下降23.5%,其中纯新盘占比19%,上升2个百分点。开盘价格平均下降1.3%,降幅缩窄0.7个百分点。新开盘项目当天平均去化率62%,环比上升9个百分点。一线、二线城市平均去化率分别为58%、64%,较2013年均值分别下降11个和1个百分点。一手商品房8月日均成交:环同比下降。8月重点城市日均成交套数环比7月下降4%,同比下降13%。其中一线城市环比降3%(同比降21%),二线城市环比降5%(同比降11%),三线城市环比升3%(同比降11%)。土地市场:持续低迷。7月28日-8月3日(第31周)监测的40个主要城市住宅成交面积180万平方米,较上周增加68万平米。

一周行业动态:事项:8月4日,绍兴市住建部在其网站公布绍兴市出台11条措施促进市区房地产市场平稳健康发展的通知。平安观点:此次绍兴市则在信贷政策方面有较大突破,包括规定除首套房外的新购房贷款首付比例地方法人银行业金融机构按不低于40%,且首套房贷利率不得超过基准利率,二套房认定标准为只认房不认贷,按揭手续办理完成后应在1个月内放贷到位等。虽然我们认为商业银行在市场化的经营环境中站在收益率的角度并不会大幅提高房贷放款积极性,但也会对地方政策及银监会窗口指导给予一定回应,加之前期央行释放流动性,房贷利率高点已过。放松未触及中央底线,政策松绑叠加流动性改善,成交环比上行值得期待。根据中央因城施策,分类调控的大原则,我们判断目前地方政府的政策放松未触及中央底线,一线城市尚未有实质放松,二线城市仅在非主城区和大户型范围内放松限购,因此政策被叫停的风险较小。虽然目前基准利率以下的首套房贷优惠依然难觅,但一二线城市首套房按揭利率或条件均有不同程度的松动,政策松绑与流动性改善形成合力,一二线核心城市商品房成交环比改善值得期待。

风险提示:量价萎缩幅度超预期。