招商地产:中报点评

中期净利润同比增长116% 每股收益0.61 元

公司 10 年上半年净利润同比增长116%,实现每股收益0.61 元,略高于公司预增公告中约100%的增幅。净利润快速增长的原因主要在于地产的结算面积达到41.1 万平米,远超去年同期9.9 万平米的结算量。

产品结构变化导致毛利率下降。报告期公司净利润增速为116%,落后于收入143%的增速。主要原因是地产业务结算毛利率同比下降了5 个百分点,为43%。毛利率下降是结算产品结构变化所导致,09 年中期的结算收入中39%来自高端项目深圳兰溪谷,而今年同期该项目仅有少量结算。下半年会有09 年房价上涨项目进入结算,预计全年毛利率会在半年报基础上升2-3 个百分点。

销售负面影响体现。报告期公司有21 个项目开盘,销售面积29 万平米,合同销售额42.3 亿元。分别同比下降了53%和41%,经营还是明显受到调控影响。

股权融资申请撤回。公司在09 年公告了非公开发行不超过2 亿股的融资方案,但由于股价的下跌和政策环境的变化,公司撤回非公开发行的申请。股权融资的暂停后,公司增加了债权融资比例,报告期公司借款达到57.3 亿元,同比增长了164%,也已经超过了09 年全年56.2 亿元的贷款额。

拓展资源具备一定资金支持。截至目前公司新增土地6 宗,建筑面积69 万平米,平均楼面地价5333 元,相比09 年同期没有新增土地储备而言有了一定进展,但相对于公司规模而言,还需要大手笔拓展项目以保障长期发展。公司目前账面现金104 亿元,短期借款和一年内到期的长期负债合计31 亿元,公司还是有充裕资金拓展资源。

未来最大看点在于前海开发。在《关于推进前海港深现代服务业合作》意向书中,深圳的前海被定位为深港合作现代服务业的示范区,未来有可能在制度和法律方面拥有更多灵活性,前海有望成为未来体制创新的承载主体,将是深圳最具升值空间的区域。而公司大股东在前海有4 平方公里物流用地,在前海重新规划和加快发展的背景之下,招商地产将是最为受益的上市公司,前海开发将联动蛇口土地升值和促进产业升级,新增可供开发资源。

投资建议

预计公司 10-11 年每股收益分别为1.2 和1.51 元,动态市盈率为15.1 和11.9倍,nav 折价20%,估值水平目前虽无明显优势,但考虑公司未来在前海的发展潜力,给予买入建议。