房地产行业2012年1季报综述:销售回落、资金压力大

投资要点:

成长性:同比下降。从同比增速中值来看,营业收入、营业利润、净利润全部出现负增长,但整体情况仍好于市场调整后的2009年同期显示出此轮调控的效果显现,且调控的尺度把握强于2008年。

盈利性:明显回落。房地产上市公司的盈利水平仍处高位,但已出现明显回落。随着调控的常态化,行业的利润率整体回落趋势日益明显。

资金:压力大。房地产上市公司的资金压力依然很大。虽然现金流较2011年同期有所改善,但资产负债率和短期偿债压力均处于历史较高水平。

销售:同比下降。今年1季度,上市房企的销售较为惨淡。虽然由于房企风险意识的增强,房企业绩锁定度创出新高,但增速受销售业绩的影响明显趋缓。

投资策略。从1季报数据我们得出以下结论:

(1)房地产行业的利润率回落趋势明显。行业整体暴利模式或再难重现;

(2)房地产企业抗风险能力增强。房地产企业的风险意识和抗风险能力都有所强化,无论是资金储备还是业绩储备都明显强于2008年那轮调控;

(3)此轮调控深度(调控力度)和广度(调控时间和范围)都强于2008年,对行业的影响更为深远,在房地产企业应对能力增强的情况下,其资金压力仍日益明显。若调控持续,行业的分化整合将真正开始。基于以上认识,我们仍建议重点关注受益于行业整合的龙头企业。具体操作层面上,我们仍然维持2季度投资策略的观点,地产股短期内仍是区间震荡行情,尤其在前期受板块内金改概念股的刺激板块估值已达我们预测的区间上限附近,如无重大变化,这一估值区间仍难以突破,维持行业“同步大市”评级。

风险提示:楼市调整超预期;政策变动超出预期