房地产行业周报:整体暖意不改,云投项目大卖

房地产市场总体销售情况

(1)第4周(13/1/21-1/27)沪穗深等18重点城市新建商品房周销量整体环比下跌2.6%,同比大幅增长20794%,同比大幅增长的原因主要是去年同期已进入春节假期,销售同比基数较低导致;但从上周环比数据来看北京、上海、深圳和昆明等地环比涨幅较大,幅度分别达12.9%、15.9%、28.4%和45.2%;而天津、广州、东莞和厦门等地上周销量环比出现一定的幅度下跌,幅度分别为13.4%,22.4%、51.6%和12.0%,下跌的主要原因是由于春节的临近;上周昆明新入市楼盘较多,且大多取得热销,其中云南城投推出的融城优郡楼盘,首期推出的216套豪宅开盘当天便售出96%,主力户型全部售罄,创下昆明当地豪宅的销售记录;(2)库存方面,上周重点城市的可售量平均大幅下降2.4%,一方面是由于销售的热度不减,另一方面也是由于临近春节开发商推盘的积极性有所减弱,上周末北京甚至出现仅有一新楼盘入市的状况;(3)上周18重点城市成交均价环比上涨5.9%,其中上海成交均价环比大涨15.4%,主要是伴随着楼市的回暖,中高端楼盘逐渐开始抢占市场份额所致,整体价格呈现平稳震荡上行态势。

行业投资策略

一、行业基本面在宏观经济弱复苏下延续温和改善格局是2013年投资地产股面对的主流方向:预计2013年销售温和改善,销售面积同增5-8%、销售额同增10-13%,从相对收益角度看,由于行业销售改善的红利难以明显拉动产业链,在周期性行业比较上,地产股板块仍具比较优势,因此2013年地产股行情难以重蹈2010年的悲催覆辙;从绝对收益角度看,按保守方法计算,在不考虑“调控无效共识”正在凝聚、改革预期影响及市场化手段替代行政化调控的情况下,预计主流地产股以2013年1月25日收盘价为起点,平均仍有20%上涨空间,万科、荣盛等空间更大;

二、一线城市房价在明年或因供给不足出现阶段性反弹,属于2013年地产股投资过程中面对的次要矛盾,次要矛盾导致的政策加码预期将提供做波段的机会,但我们认为由于宏观经济见底预期比今年6-8月确定,行业2013年基本面改善预期也比2012年6-8月强烈,将难以出现6-8月调控加码叠加宏观经济继续下滑的双忧局面,因此出现今年6-8月大级别调整的可能性不大,我们预计若出现调整,将是小级别调整。1月份以来,地产股指数下跌0.25%,跑输沪深300,相对排名靠后,即是一次小级别调整,我们建议:以2012年1月25日收盘价为基础,主流地产股若能再调整8%以上,则可勇敢加仓;

三、2013年不排除政府在制度和体制改革上围绕着简政、让利、市场化进行重大突破的可能,将土地资本化红利让渡给广大农民和市民,若此,地产股板块还有望迎来一波较大的以提升估值为主的行情,1月18日,深圳政府宣布“深圳原农村集体经济组织继受单位合法工业用地可申请进入市场流通”即是政府让利的好开端;1月24日,北京“两会”正式确定了今年北京楼市的调控目标为“双稳”,即“保持房屋交易量的稳定以及交易价格的稳定”,与2012年的“房价合理回归”目标相比,更加理性、务实,对地产股毫无疑问是利好!

四、对仓位的建议:考虑到行业依然有长期增长的潜力,我们认为比标配高3个百分点左右可能较合适;

五、维持适度超配的建议,推荐招华(华侨城、华夏幸福、华业)万金(金地、金科、金融街)、荣盛、中南、滨江、首开、云投等。