房地产2014年投资策略:先破后立,转型谋变

2014年,行业外部环境正在酝酿变化,众多经济体制中深层次的矛盾开始着手解决,土地、财税以及一些看似不直接与地产相关的制度如利率汇率决定、投融资制度等的改革都将改变行业生态;与此同时,中国住宅市场已经进入成熟期,量价单边上涨结束,区域分化和个体分化都将加剧,房地产企业也到了调整和重构长期战略以应对行业变化的时候。地产行业已经进入变革时代,个股估值的大幅下行表明投资界正在用“先破后立”的方式,重建地产板块的长期发展逻辑。我们维持长期中立的板块评级,但目前优质公司的低估值已经蕴涵了投资价值。

支撑评级的要点

住宅市场进入成熟期,2014年二线城市成交量表现相对较好。我国房地产市场大周期看已经进入成熟期,我们预计行业需求峰值将达到14亿平米,2020年前见顶,年均销售面积增速降至4%。市场从价量单边上扬阶段转为明显分化阶段。2014年行业将呈现出收敛的趋势,量价涨幅明显下滑,结构分化有所收敛:一线城市房价涨幅将有所放缓、成交量继续受供给限制;二线区域中心城市则有望在人口流入、供应旺盛的基础上有较好的成交量表现。

长效机制转型过渡期,调控主体下沉,土改与金融创新缓步推进。深层次经济体制改革如土地制度、财税制度、利率汇率制度、投融资制度等的改革均会影响地产市场,而相应减少针对行业本身的逆周期调控,更多强调“扩大供应、市场定价”的导向思路,将政府职能更多转到保障房体系建设上来,调控主体也将下沉到地方一级,以适应区域分化的现状。总体而言,后续政策的可预判性更强,土地改革和金融创新正在缓步推进,是值得期待的政策红利。

集中度提升、行业排名重新洗牌,开发商开启转型模式。2013年房地产集中度大幅提高,而行业龙头的排位出现值得关注的变化,住宅开发商的传统模式面临发展瓶颈。未来,一方面,周转型房企通过继续强化标准化流程和成本管理,实现高周转低成本规模化经营;另一方面,新的商业模式的探索也需要提上日程,包括细分市场定位、品牌和管理输出、非周期性产品开发、上下游服务、金融服务支持等。后续房企同质化竞争局面必然被打破。

2014年投资销售数据均将出现回落。销售方面,基于需求分析、明年信贷偏紧及基数较高等因素,预计2014年销售额增速下滑至9.5%,销售面积和销售均价增速将分别回落至5%和4.3%。投资方面,预计新开工面积回落至10%,土地市场销售面积下滑,源于土地相关投资增速的回落,开发投资增速预计将回落至16.3%。

投资评级和建议

地产行业进入拐点期,个股估值的大幅下行表明投资界正在用“先破后立”的方式重建地产板块的长期发展逻辑,传统业务低估值的情况预计会维持较长时间,而创新业务模式的探索将帮助这类个股提升估值。我们维持长期中立的板块评级,但必须看到目前优质公司NAV大幅折价对产业资本来说已经蕴涵了长线投资价值,随时酝酿反弹。

2014年,我们判断板块呈两头低中间高的走势,年初1-2月份板块指数见底,3-4月份开始逐步修复估值,下半年随着资金面压力和销售压力的出现,板块可能再经受打压。我们建议中长期关注差异化商业模式的公司:高周转管理优势型(万科);产业复合土地增值型(华夏幸福、华侨城、世茂股份);轻资产特色服务型(世联行、阳光股份、海印股份)。此外,2014年将是继续推进改革,土改、自贸区等拥有改革红利预期的公司也将有波段机会。