万科A:8-10月收购步伐加快;上调2012-2013年合同销售额预测

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计入万科8-10月间收购的16个新项目(总建筑面积560万平方米,总金额人民币170亿元)后,我们将公司2012年和2013年合同销售额预测分别上调了18%和20%,至人民币1,165亿元和1,089亿元。我们新的2012年和2013年预售收入预测仍较当前2011年预测人民币1,212亿元(前10个月为人民币1,074亿元)分别低4%和10%。我们将2011-2013年盈利预测微调了-4%/1%/3%,以主要计入2011年项目完工略有延迟的预期。我们计入的新项目大多数在2014年前不会贡献盈利。计入这些项目后,我们预计2011/2012年万科的净负债率仍将保持在30%/17%的非常稳健水平(净现金约为人民币20亿元),在我们研究范围内开发商中处于最低水平之列。

潜在影响

自三季度以来,相对于同业而言万科的土地收购步伐较上半年略有加快(见图表2)。我们认为市场将在未来6-9个月进入最为艰难的行业下行周期,因此我们预计万科将凭借其财务状况稳健的优势进一步巩固中期增长前景,这可能会给我们的合同销售额/盈利预测带来上行风险。

估值

计入新项目后,我们将2012年末净资产价值预测微调了1%,至人民币17.20元/21.49港元,并将基于净资产价值的万科A/B12个月目标价格从人民币10.20元/10.62港元微调至人民币10.32元/10.75港元。万科A/B当前股价较2012年末预期净资产价值折让56%/61%,对应5.8倍/5.3倍的2012年预期市盈率,而我们研究范围内内地/海外上市开发商的均值为折让54%/60%、8.2倍/5.7倍。我们重申对万科A/B的买入评级(A股位于强力买入名单)。

主要风险

房地产销售业绩差于预期和宏观经济硬着陆。