首开股份调研报告:销售有望高增长,估值优势突出

投资建议:

预计公司12 年、13 年EPS 分别为1.42 元、1.66 元,当前股价对应9.1X、7.8X PE; 最新调整后的NAV 为18.30 元,当前股价近7 折交易。公司目前相对、绝对估值均低于二线地产股平均水平,12 年销售有望高增长,且京内土地资源优势突出,维持公司“强烈推荐”评级,6 月开始的推盘高峰期或将成为股价催化剂。

要点:

12 年总可售面积270 万平米,货值约290 亿,按50%的去化率保守估计, 公司12 年销售金额有望达到145 亿,较11 年114 亿的销售金额增长27%。其中,存量楼盘85 万平米,货值约90 亿;新推楼盘190 万平米,货值约200 亿。 预计1~5 月销售超过48 亿,6 月将推新盘,货值合计29 亿。截至5 月下旬, 仅依靠存量楼盘,销售已超过45 亿。预计5 月公司销售应超过17 亿,1~5 月销售超过48 亿。6 月预计有3 个新盘上市,合计新推货值约29 亿。

土地储备超过1300 万平米,资源与周转有效平衡。截止12 年初,公司尚有土地储备1343 万平米(权益建筑面积1229 万平米)。即使按照每年平均250 万平米的新开工量计算(过去3 年平均新开工面积217 万平米/年),也足够公司5 年以上开发之需。

京内土地极具稀缺性,盈利性突出。京内普通商品房土地储备近300 万平米,加权平均楼板价仅4224 元/平米,目前项目销售或可比项目销售加权均价约16754 元/平米,净利率在20%以上。京内资源不但极具稀缺性,同样具备很强的盈利性。

周转加快,资源优势加速释放。公司10 年起加快开发速度,显示了管理层加快周转的战略决心。10 年起的大量新开工,从11 年起转化为可售量以及销售的高增长,并将在12 年开始逐步转化为公司业绩。

相对、绝对估值均有明显优势。公司作为高周转的二线龙头地产股,当前股价对应12 年9.1X 市盈率,低于目前二线地产股12 年平均10.4X 的动态市盈率,仅相当于一线地产股的估值水平,相对估值优势明显。最新调整后的NAV 为18.30 元,当前股价近7 折交易,低于二线地产股77 折交易的平均水平,绝对估值优势突出。

风险提示:销售不达预期;系统性风险。