万科A:万科6月份销售及新增项目点评

事件

公司6月份实现销售面积112.8万平方米,销售金额132.3亿元,分别比10年同期增长31.7%和50.8%,环比上月上升39%和47%;销售均价为11123元/平方米,环比上升5.4%,同比上升14.6%。5月新增项目4个,增加权益建筑面积109.6万平米。

评论

销售为2月以来最佳,符合预期:6月份实现销售面积112.8万平方米,销售金额132.3亿元,创2月以来最高,符合我们预期。6月销售面积和金额分别比10年同期增长31.7%和50.8%,环比上月上升39%和47%。6月增幅较大主要是由于6月公司加大了推盘量,7、8月份预计推盘将有所减缓,因为7、8月份是传统淡季,并且6月推盘高峰后,部分地区的项目需要一段时间再蓄客以保证推出项目能够顺利销售。

上半年房企销售金额排行榜第一位:7月1日,中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布2011年上半年房地产企业销售排行榜,公司位于金额榜第一位,面积榜第二位。公司能够取得较好的销售成绩一方面得益于较为灵活的定价策略,另一方面也是公司推盘结构较为科学。上半年公司销售均价基本与去年持平,而其他上榜房企销售均价均有10%~40%的涨幅;从中国指数研究院发布的主要城市销售榜单看,公司上榜项目主要位于一线城市郊区和二三线城市。

拿地略有提速:6月公司新增项目4个,同时参与旧改项目一个,增加权益建筑面积109.6万平米,平均楼面价2080元/平米。新增项目规模较5月环比增加了899%,同比去年6月增加了60%,拿地略有提速。新增项目合计需承担地价款23亿元,低于6月销售金额132.3亿元,项目楼面价也较低,公司在拿地上仍然是比较谨慎的。

看好龙头公司逆势扩张能力:从销售情况看,上半年销售排行榜居前列且与去年可比的19家房地产公司中,销售增幅在50%以上的有13个,占比68%。我们认为龙头公司具有逆势扩张的能力:一方面调控使得自住成为主要的购房需求,对品牌和品质的要求更高;另一方面,龙头公司在推盘结构和推盘时机上把握的更好,产品更符合市场需求,有利于抢占市场;第三,龙头公司规模较大,开发经验也更为丰富,抗风险性更强,调控背景下有机会通过并购逆势扩张。

投资建议

预计公司11-13年每股收益分别为0.85、1.01和1.28元,动态市盈率为10.2、8.6和6.8倍,在同行业公司中具有一定吸引力。考虑公司销售增速较高,具有逆势扩张实力,维持公司买入评级。