万科2月份销售及新增项目点评

事件

公司2月份实现销售面积72万平方米,销售金额73.4亿元,分别比11年同期上升31%和21%,环比上月下降39.5%和39.8%;销售均价为10194元/平方米,环比下降0.56%。2月无新增项目。

评论

1月基数较大是环比下降主因:2月公司实现销售面积72万平方米,销售金额73.4亿元,环比下降39.5%和39.8%,但由于去年同期有春节因素影响,所以同比仍实现了31%和21%的增长。1月受上年12月认购回款延迟影响,销售额实现122亿元,基数较大导致2月销售环比下降。1月实际认购仅有30亿元左右,据此计算,2月公司销售额增长在100%水平,这与我们测算的2月重点城市销售环比回升60%的趋势相符。2月销售实际上略超预期,因为按照我们原本测算,2月推盘大概在40亿元左右,而实际推盘估计在70亿元的水平,从而使2月销售额达到了73.4亿元。这主要是因为公司可售充足,我们测算公司可售量在500万方,近600亿元的规模,如果市场转好公司有能力及时调整销售策略,把握最佳销售时机。

2月无新增项目。2月公司无新增项目,我们认为主要是由于2月市场推地不多且地价尚未有明显调整。根据中指数据,2月全国300个城市推地2023宗,环比减少28%,同比减少27%;其中住宅类用地推出641宗,环比下降30%,同比下降34%。另一方面土地价格尚未有明显回调,尽管2月住宅用地平均溢价率仅为1%,但住宅类实际成交价格环比上升了25%,同比仅下降6%。

12年政策紧中有松,下半年销售改善:尽管上海新政再遭叫停,但我们认为地方微调趋势不改。从目前各地方微调政策的结果看,非首套置业和放松限购是微调红线,而在首套置业、公积金贷款额度提高上则有一定的可容忍度。公司产品以刚需为主,套型144以下占比在88%左右,产品结构符合政策微调趋势,如果市场好转公司将是最先受益公司。但由于公司的销售额在11年上半年基数较大,累计销售同比预计需到下半年才能够转正。

投资建议

维持11-13年每股收益为0.85、1.01和1.28元的盈利预测,动态市盈率为10、8.4和6.67倍,考虑公司龙头公司的抗风险和提升市场份额能力,维持公司买入评级。