房地产行业研究周报:从房地产的角度看经济转型困难重重

北京成交下降,上海、深圳有所回升。

北京成交面积环比下降16%,成交7.6 万平米,低于10 年至今周均61%;可售面积为768.1 万平方米,按套数计算的去化周期为13.9 个月,环比上升5 个月。

上海本周成交面积环比上升 14%,成交22.1 万平方米,低于10 年至今周均12%。去化周期为5.6 个月,环比下降0.3 个月。

深圳由于基数较低,本周成交面积环比上升 102%,成交3.5 万平方米,低于10 年至今周均31%;去化周期为23.6 个月,环比下降2.3 个月。

本周重点监测的二、三线城市中有 15 个成交面积环比上升,占到25 个重点城市的60%。成交面积上升幅度最大的是海口,达到333%,其次为徐州和贵阳,分别上涨127%和102%;成交面积下降幅度最大的三个城市是青岛、哈尔滨和惠州,分别达到-40%、-37%和-28%。

国务院表态“逐步推进房产税改革”.

国务院发布了《国务院批转发展改革委关于 2010 年深化经济体制改革重点工作意见的通知》,其中提到“逐步推进房产税改革”。这是中央政府层面近期首次对房产税问题进行的公开表态,虽措辞比较温和,但表明房产税的推进是大势所趋,我们认为政府对房地产的态度没有转折性变化。

《通知》中也表达了从经济体制改革到经济转型的愿望,但从房地产的角度分析经济转型困难重重,因为经济增长对地产的依赖度在09 年达到峰值,如果政府不能容忍经济出现的阵痛,转型恐怕也是空谈。

09 年房地产投资占GDP 的比例达到10.8%,同比上升了0.7 个百分点.

房地产投资对经济增长的贡献率更是从 12.3%上升至23.6%;对经济增长率贡献的百分点也由 1.1%上升至2.1%;.

如果房地产投资下滑 1 个百分点,GDP 会下滑0.11 个百分点。

在外部经济出现不稳定因素情况下,地产对经济的作用更为重要,但此时不调控则容易引发更为严重的民生问题,而调控则不可避免要承受转型带来的阵痛,所以从房地产的角度看经济转型的困难重重。

政策底尚未到来.

近期国税总局发布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》,土地增值税的严格清算虽不影响企业的利润表,因为上市公司一般都严格计提了拨备。但清算增值税会影响现金流,以往企业都是按照销售收入1%-3%预缴,如果严格清算这一比例将达到收入的3.5%-9%。

未来如果房价不能得到控制,政府的调控仍不会终止。近期我们草根调研的情况是在售楼盘虽有打折,但幅度不高,而新开楼盘或即将开盘项目预计的价格却多数超出预期,行业还远没有走完基本面的调整,政策在次期间会随房价和舆论变化出现反复,政策底部也尚未到来,因为目前就放弃调控容易将调控成果前功尽弃。而对于投资而言,政策底远比估值底更为重要,因为政策底更为可靠,并且政策底出现时上市公司也可以被赋予更高的估值水平。我们认为政策底部还需要一段时间的等待以及地产新开工数据下滑的印证,维持行业持有评级。