万科A:4月份销售及新增项目点评

公司4月份实现销售面积67.8万平方米,销售金额79亿元,分别比10年同期增长7.1%和1.3%,环比上月下降19%和15%;销售均价为11652元/平方米,环比上升4.3%,同比下降5.4%。3月新增项目1个,增加权益建筑面积57.2万平米。

评论。

销售环比微降源于推盘放缓:公司4月份实现销售面积67.8万平方米,销售金额79亿元,分别比10年同期增长7.1%和1.3%,环比上月下降了19%和15%。销售环比下降的原因一是市场整体销售放缓,公司去化速度变慢;另一方面公司也放缓了推盘速度,4月份推盘量较3月份大约减少了20%。我们认为有意放缓推盘,也反映了公司主动分析市场、调整计划的积极的销售策略。预计5月份推盘水平将至少与3月份持平,销售率不变的情况下环比将有25%的增幅。

新增项目以收购方式获得:4月新增项目1个,增加权益建筑面积57.2万平米,其中已完工及在建面积约为10.4万平米,公司应承担交易价款31亿元。新增项目以收购方式获得,原名为番禺新光城市花园,收购后更名万科红郡。项目位于雅居乐花园附近,以别墅为主,定位较为高端。本次收购对于公司的意义一是首次进入广州番禹地区,且项目周边还有后续发展用地;二是本身项目盈利空间较大,我们测算毛利率约为56%。我们认为,未来随信贷市场持续紧缩以及销售竞争加剧,部分开发商将出现资金紧张的状况,行业龙头可收购机会将有所增加;而被收购项目本身由于项目获取时间较早,地价较低,盈利空间较大,公司在扩张规模的同时也可提升盈利能力。11年龙头公司存在逆势扩张,提高市场占有率的可能。

实力和抗风险能力是龙头公司的主要看点:维持公司全年销售额同比增长13%的判断,我们认为11年投资地产龙头的逻辑主要有两点:一是龙头公司实力较强,在分析市场制定策略上更为科学,在融资上更易于受到市场信赖,品牌形象也有助于公司在销售中抢占有限的市场需求;另一方面是龙头公司规模较大,项目地域、类型更为分散,抗风险能力更强。地产股目前处于长期估值底部,而由以上的分析,我们认为龙头公司的基本面不会发生太差的变化,建议增加龙头地产股配置。

投资建议。

预计公司11-13年每股收益分别为0.85、1.01和1.28元,动态市盈率为10、8.4和6.7倍。在同行业公司中具有一定吸引力,考虑公司较强的抗风险能力和积极周转的销售策略,维持公司买入评级。