首开股份:周转加快,管理强化

公司13年上半年继续执行加快京外销售周转战略,取得了1-7月销售同比增长四成的好成绩;购地方面则实施回归北京、聚焦发达城市战略,投资态度十分积极;随着京外销售结算占比增加,13年结算均价和利润率受到挤压,我们下调2013-14年每股收益预期至0.76和0.96元,将目标价由7.80元下调至6.72元,相当于35%的NAV折让和8.8倍13年市盈率,将评级调低至谨慎买入。

支撑评级的要点

营收增长20.98%,投资收益减少及毛利下滑拖累净利下滑25%。公司13年上半年实现营收39.83亿元,同比增长20.98%。归属于母公司净利润3.53亿元,同比减少1.79%,合每股收益0.16元。扣非后净利润2.66亿元,同比减少24.89%;业绩下滑主要是由于来自首城国际的投资收益下降以及毛利率下滑。

1-7月销售同比增长四成,京内销售受限价影响。1-7月公司实现签约金额130.89亿元,销售面积96.8万平米,同比增长40.6%和38.7%。1-7月京内销售占总销售额57.2%,较12年全年该比例下降7.8个点,京内项目璞瑅公馆、璞瑅墅、国风美唐等受限价影响准备留至现房销售。

可售资源丰富,强化管理加快周转是其核心任务。上半年,公司加快京外开复工,实现开复工面积711万方,新开工面积39万方,竣工面积70万方;已分别完成年初计划的84.8%、23.4%和37.4%。公司拥有庞大的在建规模,8-12月可售货值约240亿,目前的核心任务将是强化项目运作和管理创新,继续加快京外项目去化。

上半年积极拿地,公司债排队待再融资放开。公司上半年在拿地方面表现激进,新增权益建面86.1万方,权益地价78亿元,并积极通过合作方式取得了4个京内地块。公司负债率偏高,下半年料拿地放缓,09年拟发行的35亿公司债计划目前仍在有效期内,公司所拥有的大量保障房项目也有望在再融资放开中为其获得相对优势。

评级面临的主要风险

行业整体调控风险。

估值

公司今年在加快京外项目周转方面的战略执行坚决值得赞许,周转速度明显提升,销售计划完成情况良好,但投资收益下滑和销售结构下沉导致的利润率下降无可避免地对公司业绩产生了压力,我们下调2013-14年每股收益预期至0.76和0.96元,并将目标价由7.80元下调至6.72元,相当于35%的NAV折让和8.8倍13年市盈率,将评级调低至谨慎买入。