房地产行业:万科A、保利地产和招商地产

万科A:“买入”评级(2014-12-26收盘价11.78元)

核心推荐理由:

公司经营思路和方式不断创新。为了更好应对行业变化,公司在经营思路和方式上不断创新:“合伙人”制度有助于激发公司内部创业热情;商业地产项目稳步推进,产品线不断丰富;北京万科养老项目正式启动,专注养老服务。公司的一系列创新使公司发展能够做到与时俱进,继续领跑行业。

销售稳健增长,拿地较谨慎。2014年1-11月份,公司实现销售面积1599.6万平方米,销售金额1901亿元,同比分别增长14.8%和18.9%。今年以来公司拿地较为谨慎,前三季度新增加项目27个,按万科权益计算的规划建筑面积约415.2万平方米,同比下降46%。截至三季度末,公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积约3879万平方米,继续保持在满足未来两到三年的开发经营水平上。

毛利率小幅下降,投资收益大幅增长。前三季度公司综合毛利率30.1%,同比下降2个百分点;公司实现投资收益16.3亿元,较去年同期大幅增长216.1%。公司长期股权投资的大幅增加促进投资收益快速增长。

财务状况进一步优化。三季度末,公司剔除预收帐款后的其它负债占总资产的比例为41.3%,较上半年下降1.5个百分点,继续保持在行业较低水平。截至三季度末,公司合并报表范围内尚有1903.1万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约2193.7亿元,较年初分别增长32.4%和35.1%。充足的已售未结资源为未来的业绩体现奠定了良好基础。

盈利预测和投资评级:我们维持前期观点,公司对行业政策的把控能力、融资能力以及管理能力继续保持行业领先水平,兼具成长性和安全性。我们预计公司2014~2016年每股收益分别为1.66元、2.11元、2.66元,对应2014年12月26日收盘价(11.78元)的市盈率分别为7倍、6倍、4倍,维持“买入”评级。

风险因素:宏观经济增速低于预期;行业增速放慢;销售下滑。