地产业快评:棚改计划超预期,持续看多龙头

延续中央工作会议基调,调控短期难有松动:会议强调抓好房地产市场分类调控,促进房地产市场平稳健康发展,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,继续严格执行各项调控措施,防范化解房地产市场风险。整体来看,会议基本延续中央经济工作会议的定调,差别化调控仍将持续。

总基调未有实质变化,政策表述略有缓和。尽管调控总基调未有实质变化,但相比2016年末住建部工作会议“支持居民自住购房需求,抑制投资投机性购房,切实抓好热点城市防泡沫、防风险工作。按照供给侧结构性改革的要求,继续坚定不移抓好三四线城市和县城房地产去库存”的表述,本次工作会议删除了防泡沫的表述,同时再次强调做好部分三四线城市和县城的去库存工作,明确提出满足首套刚需、支持改善需求。考虑到本轮调控中类似提高首付比例、认房认贷等政策对刚需及改善需求均有误伤,本次会议表述略显温和,预计2018年调控进一步加码概率较小。

棚改计划超出市场预期,上调2018年销售面积增速至-5%。会议强调扎实推进新一轮棚改工作,2018年改造各类棚户区580万套。2017年5月住建部提出2018年到2020年再改造1500万套棚户,对应每年500万套。本次会议提出2018年棚改目标580万套,较此前市场预期上升16%,预计将小幅提振2018年三四线销售,叠加本次会议相对缓和的表述,上调2018年商品房销售面积增速至-5%(+2%),上调2018年新开工增速至2%(+2%)。

投资建议:本次工作会议尽管总基调未有实质变化,但“满足首套刚需、支持改善需求”等表述略有缓和,棚改计划超出市场预期提振三四线楼市信心,同时包括本周武汉出台的“房票”制度在内,年内已有近十城出台政策,满足一定条件的人才购房可不受户籍和社保缴存的限制。在政策环境边际改善的预期下,持续看好地产龙头表现。从销售来看,在融资成本高企、楼市景气度缓慢下行背景下,加快推盘已是时下房企最优选择,统计的12月十大城市周均推盘同比上涨31%,预计龙头房企销售12月仍将延续靓举表现。个股方面,建议关注:1)融资渠道畅通、受益集中度提升的低估值龙头万科、保利、金地、招商等;2)高成长个股新城、华夏、荣盛等;3)存在边际改善或拐点的二线龙头阳光城、蓝光发展等;4)兼具业绩支撑的租赁主题概念股世联行、天健集团等。

风险提示:基本面大幅恶化风险。