房地产行业研究周报:成交假摔,实为筑底

新房成交情况

受调休影响成交降幅较大。由于本周仅有3个工作日,所以各城市成交降幅较大。其中北京成交6.2万平方米,环比下降53%;上海成交20.4万平方米,环比下降39%;深圳成交2.6万平方米,环比下降32%;三市成交量分别为11年周均的46%、80%和48%,去化周期分别为12.5、4和9.5个月。本周一线城市降幅较大主要受到调休影响,如果按工作日日均成交计算,环比降幅略低,分别为-37%、-20%和-3%。

本周重点监测的二、三线城市仅有2个成交量环比上升,占比7.7%。两城市是南昌和温州,分别环比上升76%和50%。本周成交量降幅前三名与上周相同,仍为大连、合肥和重庆,降幅分别为-89%、-71%和-59%。

二手房成交情况

北京二手房成交13.1万平米,环比下降51%;天津成交4.3万平米,环比下降49%;深圳成交9.5万平米,环比下降59%;杭州成交0.9万平米,环比下降46%。

四城市成交量分别为11年至今周均的44%,52%,54%和38%。二手房降幅较大也主要受到调休影响,如果按工作日的日均成交计算,四城市成交量分别环比下降18%,上升1.7%,下降19%和23%。

均价方面,天津与上周持平,深圳、杭州分别环比下降5%和3%。

土地市场

本周北京、深圳无推出无成交;上海推出2宗24万平米,无成交。

本周二三线城市中大连推出量最多,推出9宗69万平米,其次是广州推出2宗20万平米,再次是重庆和长沙分别推出1宗8万和2宗6万平米;成交方面本周仅有天津和南京有地成交,两市成交量分别为5宗27万平米和2宗4万平米。

土地增值税如清缴会减少账面现金5%

市场预期近期国家可能出台政策对土地增值税进行清缴,由于大多数上市公司已经对土地增值税严格计提拨备,所以清缴只影响现金流而不影响损益表。而经测算,已公告年报的上市公司中,如果严格清算土地增值税,上市公司所需上缴税款仅占账面货币资金的5%,对现金流影响不大。

投资策略

本周成交虽然在数据上表现为大幅下滑,但主要受假期影响所导致,本周的成交回落属于假摔,相反我们认为目前成交量已经处于筑底阶段,进入四月份,随推盘量的放大,成交量筑底回升的概率会更大。并且目前地产股处于估值底部,且保障房建设引发的资金缺口可能拓宽上市公司的融资渠道,我们建议增加地产配置比例,等待估值水平的回升。

继续推荐一线龙头中的保利地产、万科、金地集团、招商地产;未来受益保障房建设的中天城投、北京城建、首开股份;以及重估折价率较高的华业地产、冠城大通和宁波富达。