万科1-2月销售数据点评:市场低迷导致业绩同比下降

事件:2012年2月份公司实现销售面积 72.0万平方米,销售金额73.4亿元。2012年 1-2月份,公司累计实现销售面积 190.9万平方米,销售金额 190.5亿元。同时,2012年2月份,公司未增加新项目。

销售数据要点解读:

说明:由于2011年春节在2月份,而今年春节在1月份,我们认为单纯分析2月份销售同比、环比指标没有太多实际意义,而将公司1-2月份销售数据合并分析则能剔除春节因素的干扰。

一、市场低迷是公司销售业绩出现较大幅度下滑的主要原因。2012年 1-2月份,公司累计实现销售面积 190.9万平方米,销售金额 190.5亿元,分别同比下滑13.4%和27.2%。同期,我们重点监测的全国23个大中城市房屋销售面积共计1371.7万平方米,相比去年同期的2565.4万平方米同比下降达46.1%。由此可见,市场当前低迷的状态是导致万科2012年前两个月销售业绩不佳的基本原因。除了市场因素之外,我们认为安信“毒”地板事件对万科销售的影响也不容忽视。整体而言,虽然万科今年1-2月份销售业绩同比出现较大幅度的下滑,但依然显著领先于行业平均水平。随着行业流动性改善因素的发酵,预计公司3月份销售业绩将实现环比上涨。

二、销售均价环比回落。公司2月份销售均价为10194元,低于2011年销售均价11189元,同比下降16.1%,环比下降0.1%。我们判断,由于调控政策短期难有大的松动,“以价换量”将是公司的必然选择,未来公司销售均价有望继续稳步下降。

三、33个月以来首现“零拿地”,土地储备策略依然谨慎。2012年前两个月,公司仅有一个新增项目,其中2月份出现“零拿地”,表明公司储备策略依然非常谨慎。

四、投资建议:我们认为,加快周转已成为行业主流趋势,公司产品结构中普通住房占比较高,有利于公司“以价换量”策略的实施,也是公司在持续调控中赢得主动权的关键,维持公司“买入”评级。