房地产行业2012年投资策略:洗尽铅华始见金

基本观点:“政策市”导致地产股存在逆周期机会

虽然支撑行业长期向好的因素依然坚实,基本面在未来至少十五年内仍有望继续向上,但由于政府垄断土地供应、开发过程的行政审批环节繁琐冗长,使得国内房地产业较易成为政府调节经济周期和平衡社会各阶层利益的工具,调控因此呈常态化,在此背景下,地产股表现与基本面经常会发生背离:①基本面好时,政策打压预期增强,导致基本面预期转差,地产股估值受压;②基本面差时,由于土地财政国情和房地产支柱地位客观性,政策松动预期增强,导致基本面预期向好,地产股估值获修复。从小周期看,由于目前房价问题政治化,导致地产股在政策打压下估值创历史最低,一旦宏观经济预期转差并超过政府容忍度,将迎来政策松动、估值提升的较好机会。

经济放缓、通胀回落,流动性及行业政策面有望改善

目前经济增速已放缓,通胀开始步入下降通道,房地产调控已产生明显效果,预计流动性及行业政策面有望改善:①明年新增信贷投放量约8.5万亿,M1增速约11%;降准累计幅度约150bp,时点从11年12月开始;②行业政策有望破冰,各地或陆续效仿南京、重庆推出扶持首次置业的政策,但限购会否取消仍取决于行业调整造成的痛苦程度及政府的耐受度。

行业面临适度调整,若超调将严重影响社会、经济稳定

按上述政策松动假设,预计12年新开工面积增-7%,房地产投资零增长,销售面积、销售额分别增5%和-2%,新建商品房均价跌7%。若政策松动大幅低于上述预期,行业指标跌幅将更大,并会严重影响社会、经济稳定。

并购重组及战略转型为地产股投资带来新机遇

调控常态化之下,房企将长期面临政策反复多变的风险和舆论不友好的风险,随着经营杠杆和财务杠杆下降,房地产将变得不那么“好玩”,一些企业将被动或主动退出行业,并购重组及战略转型为地产股投资带来新机遇。

维持谨慎推荐评级,建议现阶段战略配置

未来两月地产股或因业绩释放低于预期及销售环比下滑而难有大行情,但由于有望出现局部政策松动,基本面对股价负面影响将被政策面正向预期抵消,股价将呈底部蓄势态势,建议趁低加仓迎接政策松动累积效应带来的估值修复行情。推荐①全国和区域龙头保招万金、荣盛、中南;②具备超强资源整合能力的云天星球、振新中华、黑牡丹;③优质商业地产股世茂股份、南国置业、浦东金桥。

投资风险

①政府对经济下滑的容忍度超预期;②面对土地收入下降,政府采取大举发地方债等风险后置方案应对。